Det syns att Regina Kevius har gjort det många gånger förr när hon drar den gula västen över höstjackan och trycker ner den röda bygghjälmen på huvudet. Hon ser bekväm ut bland byggnadsställningar, ritningar och grävskopor när vi går runt bland de halvfärdiga byggnaderna i den nya stadsdelen Norra Djurgårdsstaden i Stockholm. Trots hennes relativt unga ålder, 31 år, har hon många års erfarenhet i byggbranschen. Men inte lika många som yrkespolitiker.

– Nej,  men jag är glad att jag hann arbeta sex år efter min examen, innan jag blev yrkespolitiker. Som ung ledare är det viktigt att fråga mycket och att ha respekt för andras erfarenheter och kunskaper.

Man försöker vara alla till lags och till slut blir det något slags ’huset lagom’ som ingen tycker är kul.”

12 000 nya bostäder och 30 000 arbetsplatser är planerade i området som är en del i arbetet med översiktsplanen, Promenad-staden, för ett tätare och mer sammankopplat Stockholm.

– Det gäller att området här inte får en förortskänsla, utan att det känns som en del av staden. Mycket av Norra Djurgårdsstaden var planerat redan innan jag blev tillsatt men jag tycker att det har blivit väldigt bra, säger Regina och kollar nyfiket in en planlösning till en av de nya hyresrätterna.

Man hör ivrigheten i hennes röst när hon pratar om detaljerna i planlösningen och det märks att det ibland kan vara svårt att släppa detaljerna och hålla sig till helheten. Sedan 2010 sitter Regina Kevius som stadsbyggnads- och idrottsborgarråd i Stockholms stad.  Hon är utbildad civil-ingenjör och har sedan examen 2004 arbetat inom byggbranschen med allt från projektplanering av fastig-hetsbyggnation till planeringschef i Danderyds kommun.

Den vanligaste missuppfattningen om politiker är att de inte brinner för sina sakfrågor tror Regina. – Jag brinner verkligen för att vi ska göra bra bostadsområden!

I Norra Djurgårdsstaden är Regina Kevius nöjd med mixen både arkitektoniskt och av bostäder. Det byggs hyresrätter, bostadsrätter och nästan alla fastigheter har lokaler på bottenplan. Byggnaderna ligger tätt och det finns en mångfald av fasadfärger och byggnader. Men generellt sett tycker Regina Kevius ofta att de ritningar hon får se är tråkiga.

– Det är prefabricerade fyrkantiga lådor. Tyvärr så får vi in väldigt mycket enformiga ritningar. Varför kan inte husen bli vackrare och roligare?, säger Regina och låter uppriktigt uppgiven.

Ja, varför blir de inte det?
– Förr i tiden var det byggherrarna som satte dit sina detaljer. Kommunen kan ju ta ett ansvar och rita kvarteren och hur stadsgrunden ska se ut. Men sen vill vi ju ge byggherrarna frihet att utforma sina egna detaljer. Drömmen vore att vi inte behövde skicka tillbaka detaljplaner och inte behövde styra. Men det är jätte-knepigt – ska vi ha gestaltningsprogram eller inte?

Norra Djurgårdsstaden.

Regina tycker att det är många faktorer som orsakar likriktningen i Stockholm.
– Arkitekternas roll är annorlunda i Sverige. I övriga Europa har arkitekter mycket starkare ställning.  Här handlar det mycket om ekonomi och det beror i sin tur på att vi har en lång planprocess. Det är arga grannar, skönhetsråd och alla möjliga former av remissinstanser.

Regina Kevius säger att processen ofta leder till man snarare skalar bort och minskar än förbättrar.
– Man försöker vara alla till lags och till slut blir det något slags ”huset lagom” som ingen tycker är kul.

Men trots det tycker Regina Kevius inte att man ska minska på medborgarnas inflytande vid planprocessen. Istället vill hon korta tiden för handläggare och myndigheter och se till att länsstyrelsen svarar i tid.
– Vi måste också ta fram ett statistiskt underlag till exempel för hur många i ett område som är för eller emot nyproduktion. Tyvärr är det så nu att de som är negativa får höras mer.

Sedan sitt tillträde som stadsbyggnadsborgarråd har hon gått ut med, för många, kontroversiella åsikter om att både bygga tätare, högre och mer intressanta byggnader i staden.
– I dag skulle hus som Stadshuset eller Dramaten förmodligen inte få byggas. Stockholms innerstad har ett riksintresse som idag tolkas, av bland annat länsstyrelsen, att man får inte göra något för högt eller för stort.

Senast ut handlade diskussionen om City-banans uppgång som länsstyrelsen ansåg skulle bli för dominant i stadsbilden. Regina, som ibland blir frustrerad över länsstyrelsen, menar att man ska kunna kompromissa och inte tolka riksintresset för hårt i alla planer och att det måste få byggas byggnader som sticker ut även i Stock-holm.

Regina Kevius är uppväxt i Huvudsta i Solna utanför Stockholm. Hennes föräldrar kom till Sverige från Ungern två år innan hon föddes. Men den ungerska kulturen var inte så närvarande under hennes uppväxt och vad gäller barndomen i Huvudsta kan hon varken säga bu eller bä.

– Det är ett ganska vanligt bostadsområde. Jag kommer mest ihåg att jag åkte rullskridskor och delade ut tidningar som jag gjort själv och att jag inte gillade att plugga.

Det hörs ett stort engagemang i Regina Kevius röst när hon tycker till om lägenheterna och dess planlösningar i Norra Djurgårdsstaden.

Som tonåring var Regina Kevius aktiv och engagerad. Hon gick som femtonåring med i Moderaternas ungdomsförbund. Men det hade lika gärna kunnat bli något annat.
– Är man en engagerad person så tror jag att man söker sig till den här typen av sammanhang. Jag märkte direkt att jag gillade det eftersom man fick diskutera mycket och fick insikt i hur samhället fungerade. Hade det inte blivit moderaterna hade det nog blivit Röda korset eller kanske Amnesty.

Rollen som stadsbyggnads- och idrottsborgarråd är Reginas första post som heltidspolitiker och hon tycker att skillnaden är stor. Framförallt krävs att man ska ha rejält skinn på näsan. Som nytillträdd offentliggjorde hon beslutet att minska förenings-bidragen med 25 procent. Ett beslut som snabbt ledde till protester och några veckor senare upphävdes det.

– Det var nog den situation som påverkat mig mest men det var lärorikt. Just i det fallet var det ett felaktigt politiskt beslut. Man får försöka skilja på politiska beslut och mig som privatperson. Men ibland är det svårt, säger Regina fundersamt.

Som politiker är Regina Kevius fylld av energi och idéer. Hon kan tycka att politiker ibland är lite för trista. Allt som sägs ska först granskas otaliga gånger och det finns litet utrymme för skämt och mer personlig framtoning. Men Regina tycker att politiker måste få göra lite oväntade saker. Hon skrattar och ser pillemarisk ut när hon fortsätter.
– Som när jag skulle inviga skateboardanläggningen i Rålis. Då övade jag på att åka skateboard i stadshusets korridorer.

Skateboarden som Regina använde för att skejta på invigningen av skateboardparken i Rålambshovsparken.

Istället för att hålla ett torrt tal och klippa band åkte Regina skateboard på invigningsdagen och även om hon inte fick några direkt negativa kommentarer var det många som tyckte att det var konstigt.
– Man är livrädd att bli stämplad som oseriös. Det är verkligen en balansgång mellan att vara en seriös, tydlig och ansvarstagande politiker å ena sidan och å andra sidan vara en personlighet.

Hennes drivkraft är när hon får se de färdiga husen och människorna som flyttar in. I Stockholm krävs det många färdigbyggda hus för bostadsbristen är stor. Till 2030 har moderaterna satt som mål att få fram 100 000 nya bostäder och för att nå det målet krävs det en ökad takt.
– Det gäller att bostadsbyggandet pressas från alla håll. Vi har ett väldigt stort ansvar eftersom vi driver hela planprocessen. Vi måste öka takten, utan att tappa kvaliteten.

Regina Kevius vill inte skylla på branschen men skulle önska att man planerade lite mer inför lågkonjunkturer.
– Jag förstår att byggbranschen måste tänka i konjunkturer. Men jag önskar att de kunde tänka lite mer att i lågkonjunkturer ser vi till att projektera så mycket som möjligt, så att när det blir högkonjunktur så bara bygger vi. Som det är nu så går kommunen in och löser mycket i lågkonjunkturer, som vi till exempel ser nu i konjunkturpaketet Stimulans för Stockholm, en satsning på 20 miljarder över fem år.

–  När byggherrar meddelar staden att de inte avser påbörja sitt bygge inom överskådlig tid, måste exploateringsnämnden överväga att ge markanvisningen till någon annan.

Till fastighetsägare i Stockholm har Regina budskapet att man ska tänka långsiktigt och komma med förslag på förtätning eller kanske att bygga på redan befintliga hus.
– Väldigt många vill till Stockholm och det pressar upp priserna. Det är inte vårt jobb att hålla ner hyrorna utan vi ska se till att det som byggs blir bra. Idag kan man bygga nästan vad som helst för att det finns så stor efterfrågan och du kan ta ut en jäkligt hög hyra för en väldigt dålig lägenhet. Men det enda som jag kan göra som politiker är att se till att det som byggs har bra kvalitet.

Gasverket I Norra Djurgårdsstaden ska bli konsthall. Det gillar Regina Kevius som önskar att Stockholm skulle vara fyllt av mer liv och buller.

Men har Stockholm infrastrukturen för att möta inflyttningen och bostadsbyggandet?
– Jag fick en lista idag på alla infrastrukturprojekt och de närmaste åren är verkligen högsäsong. Men egentligen borde vi ha byggt ut för länge sedan.

Regina Kevius tycker att kommunen och SL borde gå hand i hand vid stadsplaneringen.
– Det ska finnas en buss till varje nytt bostadsområde. Direkt och inte först när alla etapper är färdigbyggda.

För fyra månader sedan fick Regina Kevius barn och nu letar hon och sambon en ny större lägenhet. Fast när vi frågar om de har tittat på de nybyggda lägenheterna i Norra Djurgårdsstaden blir det ett negativt svar och Regina, som idag bor på Kungsholmen, säger beslutsamt att hon vill bo kvar.

__________________________________________

Fakta/ Regina Kevius

Familj: Sambo och fyra månader gamla sonen Herman.
Bor: I bostadsrätt på Kungsholmen.
Ålder: 31 år
Bakgrund: Uppvuxen i Huvudsta i Solna. Utbildade sig till civilingenjör och har arbetat som
planeringschef i Danderyd, projektledare i byggbranschen och sitter sedan 2010 som stadsbyggnads- och idrottsborgarråd i Stockholms stad.

__________________________________________

10 Frågor

På Fredrik Klints skrivbord står den gamla gröna räknesnurran som blivit symbolen för hur fel en företagsledning tänkte i början av den digitala eran. Facitfabriken med de sinnrika mekaniska systemen blev snabbt förbisprunget av miniräknare och datorer, och Åtvidaberg med då över 15 000 invånare blev en av flera bruksorter i Sverige som avfolkades.
– Men det där är historia nu, säger Fredrik Klint på sin breda östgötska när vi ses i det gamla stationshuset som Åtvidaberg Bostad huserar i.

För Åtvidaberg är numera en ort som till och med växer, visserligen med små tal (13 fler 2011) men det är en ökning för tredje gången på 20 år. Och fotbollslaget Åtvidabergs FF som hade sin storhetstid på 70-talet med profilerna Ralf Edström och Roland Sandberg är tillbaka i allsvenskan och behövde inte ens kvalspela för att hålla sig kvar. Lokalpatriotismen är stor hos inte bara Fredrik Klint, utan även hans familj med pappa Göran som startade bostadsbolaget Klints fastigheter.  Hela släkten bor kvar i Åtvidaberg och inget tyder på att de någonsin kommer att lämna stan.

Det var därför inte heller så konstigt att det blev Klints som i oktober 2008 bestämde sig för att köpa bostadsbolaget Åtvidabergs Bostad när kommunen la ut det till försäljning. Det nya styret med moderater och socialdemokrater ville minska kommunens skuldbörda och Åtvidabergs Bostad var en förlustaffär man gärna ville bli av med. Beslutet innebar också att alla allmännyttiga bostäder på orten blev privata och det grymtades rätt rejält hos vänstern i kommunhuset och Hyresgästföreningen varnade för att en privat ägare skulle låta husen förfalla.

Det var här på Stenhusgatan i Åtvidaberg det började. Familjen började med hotell och restaurang för att sedan köpa fastigheter. Fredrik Klint är idag vd för Åtvidabergs Bostad med 565 lägenheter.

Nu har det snart gått fem år och av förfallet ser man inget. Tvärtom verkar de nya ägarna ha satsat mer på underhåll än kommunen. Den som har bäst koll på det är Roger Skogh, fastighetsförvaltare som arbetade tio år på bolaget innan han följde med ”på köpet” som Fredrik Klint säger. Det var inte officiellt då, men Fredrik villkorade köpet med att Roger skulle vara kvar. Det kändes tryggast så.
– Det var rätt eftersatt underhåll och vi fick göra många akutrenoveringar när kommunen ägde bolaget. Bolagets och kommunens ekonomi gick in i varandra och jag vet inte om alla pengar stannade kvar i bolaget, säger Roger Skogh.

Det fanns väl en möjlighet att lägga ett lägre bud, men så resonerade inte min far. Man ska stå vid det man sagt tycker han och så fick det bli.”

Nu stannar pengarna kvar i företaget och hittills har man satsat 37 miljoner kronor vilket är en ansenlig siffra med tanke på att det mesta görs av den egna personalen. Det finns många hantverkare anställda och Fredrik Klint, som är utbildad elektriker, gör också jobb om det behövs. Att vara vd på ett mindre bostadsbolag är definitivt inte att bara sitta på en kontorsstol.

När kommunen för fem år sedan aviserade att man skulle sälja Åtvidabergs Bostad var familjen Klint till en början inga allvarliga spekulanter. Man ägde då Klints fastigheter med 66 lägenheter i Åtvidaberg och 130 i Linköping. Att köpa och förvalta ytterligare 565 lägenheter och kommersiella lokaler tyckte man var lite över deras horisont.
– Vi tog in prospekten mest för att det var kul att kolla, minns Fredrik.

Det var runt den här räknemaskinen från Facit som Åtvidaberg snurrade. Fredrik har en på sitt skrivbord.

Men det som från början var en lätt sondering blev med tiden allt mer allvar. Banken kontaktades och när de var med på tåget så slängde man in ett bud på vinst och förlust. Det visar sig dock att en utländsk pensionsfond bjudit mer. Men nu utspelar sig detta samtidigt som Lehmankraschen och fonden får snabbt kalla fötter och drar sig ur.
– Då ringer mäklaren och frågar om vi stod kvar vid vårt bud. Det fanns väl en möjlighet att lägga ett lägre bud, men så resonerade inte min far. Man ska stå vid det man sagt tycker han och så fick det bli, säger Fredrik.

Affär blev det, även om Fredriks mamma Birgitta Klint protesterade vilt. Hon var inte bekväm med att familjen skulle göra ett så stort åtagande.
– Hon till och med hotade att skilja sig och flytta från Åtvidaberg, berättar Fredrik med ett leende.

Prislappen var satt till 128,5 miljoner och familjen som tidigare köpt hus styckevis och inte i bolagsform räknade inte med att det skulle tillkomma kostnader för tillträdesbokslut – så det blev att låna totalt 132 miljoner av banken. Själva lade man inte in några egna pengar.

Att det nu är banken som i princip äger företaget gör förstås också att man sitter i händerna på bankdirektörerna. Att finanssektorn är en nyckfull bransch inser Fredrik för var dag som går.
– De vill se siffror varje kvartal. Å så säger de att det är osäkert på marknaden och vill ha en halv procent till. Å nästa gång pratar de om Basel ett, två och tre. Gamla överenskommelser tycks inte gälla så nog blir det psykiskt jobbigt i längden, säger Fredrik.

Enligt banken är bolaget högt belånat och har för dålig soliditet. Man sätter tryck på Fredrik och Roger att ta pengar från underhållet och skatta fram det för att öka soliditeten. Men det är inte argument som biter så bra på två herrar i färd med att skapa ortens bästa lägenhetsbestånd. Nu rullar det på rätt bra trots bankernas ökande krav och det tack vare en effektiv förvaltning. Fredrik och Roger håller hårt i kassan och man vill göra det mesta själva för att hålla nere kostnaderna. När ett tak för en tid sedan skulle läggas om åkte hela personalen och tog bort de gamla pannorna på en förmiddag. En kostnad som annars takläggarna tagit rejält betalt för.

Det gamla stationshuset från 1880 är bolagets kontor.

Den stora utmaningen är att minska vakansgraden som enligt Fredrik Klint var större än man trodde vid övertagandet. Han vill inte säga hur stor. Åtvidabergs politiker hade räknat i antal lägenheter och inte i kvadratmeter. Det visade sig senare att det var många stora lägenheter som stod tomma. Dessutom hade skriverierna kring försäljningen gjort att några hyresgäster flyttat ut. Finanskrisen och att ett större företag i Åtvidaberg lade ner gjorde sitt till.
– Vårt mål när vi köpte var att vi ska ha fem procents vakansgrad efter fem år och det skulle jag tro att vi når i april. Då är vi i nivå med andra bostadsbolag i liknande områden, säger Fredrik.

Strategin är inte att ta hyresgäster från de andra värdarna i Åtvidaberg utan att framför allt locka in hyresgäster från Linköping som bara ligger cirka en halvtimme bort. Metoden är att sätta en hyra som är attraktiv.
– Det kostar 1 000 kronor per månad att köpa regionaltrafikens kort så då har vi en hyra som är 1 000 kronor billigare för att kompensera det. Sedan gäller det förstås att ha hög servicegrad. Vi ska vara ett bekvämt och tryggt boende, säger Roger Skogh.

Agneta Westrin sköter uthyrningen.

Hyreshöjningarna i bolaget är bland de lägsta i länet med 0,8 procent för 2010 och 1,8 procent för 2011. Även det för att ha konkurrenskraftiga hyror. Tongångarna från de tidigare så kritiska lokala representanterna i Hyresgästföreningen har nu blivit rena hyllningar.
– Bolaget har lyckats halvera antalet tomma lägenheter, man har ökat underhållet, drar inte in på det hyresgästerna behöver och sköter företaget på ett bra sätt. Därför är det här en nivå vi kan känna oss nöjda med, sa Ylva Bohlin Lövgren, jurist på Hyresgästföreningen, efter uppgörelsen om 2011 års hyror.

Agneta Westrin, sambo med Fredrik, är en av dem som sköter uthyrningen och bär det tunga ansvaret att locka fler hyresgäster.
– Folk på en mindre ort blir rätt bortskämda när man ska hyra. Man kräver att allt ska fixas innan inflyttning. Vi är väl lite för snälla som gör det. Men det är klart att det finns en gräns även om vi är måna att hyra ut, säger Agneta Westrin.

Om vi backar bandet till 1970, året då Fredrik föds, så är det framför allt hotellet på Stenhusgatan som är familjen Klints stora verksamhet.  Ett hotell som hans pappa Göran ägt tillsammans med två bröder sedan 1958. Under Åtvidabergs högkonjunktur var det mycket gäster och en blomstrande cateringverksamhet som levererade mat ändå bort till Tranås och Vaggeryd i Småland berättar Birgitta Klint för mig. Idag är hotellet inte som i fornstora dagar och rappningen har börjat släppa lite här och där, men det är kvar i familjens ägo.

Ulla, 82 år, bor i ett av Åtvidabergs Bostads lägenheter som är handikappsanpassade.
– De kommer när man ringer, säger hon nöjt.

För den unge Fredrik var det som för många andra barn i generationsföretag självklart att man skulle hjälpa till. Först med att rensa rabatter till lönen 15 kronor i timmen och senare med större uppgifter. Efter elektrikerskola blev han fastighetsskötare i familjens då växande fastighetsverksamhet. Göran Klint köpte ut sina bröder och fler bostadshus lades till i portföljen såväl i Åtvidaberg som Linköping.
Nu är de största fastighetsägarna i Åtvidaberg och det leder till att man jobbar på ett annat sätt konstaterar Fredrik.
– Har man bara några kåkar kan man spela lite på marginalen. Men som störst kan man inte tänja på regelverk eller göra får mycket ”egna lösningar”. Vi är mer känsliga för kritik och ett lättare byte numera, säger Fredrik.

Och påpekar han.
– Vi kan inte få hjälp från någon annan om det går åt pepparn.  Förr kunde kommunen skjuta till pengar när det behövdes.

Fastighetschefen Roger Skogh kom med ”på köpet”.

Nu behandlas Åtvidabergs Bostad som vilket privat bolag som helst och det innebär även att kommunen inte tar några extra hänsyn när det förhandlas om hyror för deras verksamheter i bolagets fastigheter. Fredrik är lite bekymrad över att kommunen aviserar en flytt av vissa verksamheter till ett tomt industriområde.

Vad är då drivkraften till satsa sin själ i detta projekt som tar så mycket tid och kraft undrar jag?  Jag förväntar mig svar som att man vill växa, skapa mervärden, göra fler bra affärer. Kanske sälja och bli rik. Men det visar sig att Fredrik Klints motivation är mer jordnära än så och att hans perspektiv på tillvaron skiljer sig från många andra fastighetsägare – inte minst de i storstäderna.
– Du ska förstå, säger han med allvarlig ton, att för mig handlar det om att ha ett arbete med bra inkomst. Det är inte så lätt att hitta här. Och nu när jag har jobb kan jag ju inte sälja jobbet.

Hans pappa Göran fyller i.
– Vi har ett arbete och vi kan påverka vårt arbete. Det är inte alla som kan det. Och jag är inte orolig. Står man bara med fötterna på jorden och inte tar ut så stora svängar då räcker det långt.

Men Birgitta Klint är fortfarande inte helt tillfreds med den stora affären (även om hon inte lämnat stan).
– Jag tycker att det är mycket jobb för Fredrik och hans familj. De har stort ansvar med all personal.  Och han är ju aldrig ledig.

Fredriks pappa Göran Klint är hälftenägare men lägger sig inte i affärerna i Åtvidabergs Bostad. Birgitta Klint tycker att sonen tagit stort ansvar.

_________________________________________________

FAKTA/ Fredrik Klint

Född: 1970
Bor: Åtvidaberg
Familj: Sambon Agneta Westrin och barnen Gustav 8 år och Louise 6 år.
Utbildning: Elektriker-utbildning på gymnaiset.
Intressen: Skog, jaga älg och småvilt, familjen, samla vin, ”jobbet” och lite golf.

_________________________________________________

TIO FRÅGOR

Vackraste fastigheten jag sett? Stationshuset i Åtvidaberg.
Ett hus som inte borde ha byggts? Alla fula Domushus.
Min bästa egenskap? Att vända negativt till positivt.
Min sämsta egenskap? Är otålig.
Dold talang? Har oförskämt bra sifferminne.
Favoritpryl? Victorinox fällkniv.
Senast lästa bok? ”Glöm inte minnet” av Nisse Simonson.
Ett land jag gärna reser till? Gran Canaria, Spanien.
Bästa fotbollsspelaren genom tiderna? Ralf Edström.
Godaste maträtten? Entrecote med råstekt potatis.

Två gånger har Martin Strandberg byggt upp sitt fastighetsimperium i Karlskrona. Inte för att husen brann ner eller för att han stått på obestånd. Förklaringen är mer odramatisk än så.
– Jag och min före detta kompanjon beslutade att sälja bolaget med innehåll, och då blev det lättast att sälja allt istället för att dela upp fastigheterna mellan oss, förklarar Martin Strandberg när vi ses en råkall dag i slutet av januari.

Så i början av 2008 står han utan de 20 fastigheterna som han köpt sedan 1991. Men det var ingen dålig affär att sälja. En stor del av beståndet köpte Martin in under efterverkningarna av finanskrisen på 1990-talet.

När det sedan blev dags att växa igen, i nya bolaget Saxatile Fastigheter, skedde det med sådan fart att det resulterade i Dagens industris gasellpris för snabbast växande företag i Blekinge – omsättningen ökade med 306 procent fram till 2011. En del av de tidigare fastigheterna är nu åter i Martins ägo. Men hyreshusen Ronnebygatan 4 och 16  som köptes av Akelius och sedan såldes vidare till bostadsrättsföreningar gick inte att få tillbaka.
– Jag grät en liten skvätt när de såldes och det känns fortfarande jobbigt att se dessa fina hus, säger Martin och visar en målning av husen.

Det är billigare att slå ihjäl en pensionär på gatan än missa ett möte i byggnadsnämnden.”

Vi sitter i bolagets kontor som är inrymt i ett gammalt 1700-talshus vid kajen i öster. För övrigt en av kåkarna som Martin köpt, sålt och sedan köpt tillbaka. Utanför fönstret passerar lotsbåtar, färjor och en ubåt står parkerad vid bryggan. Den militära närvaron är förstås det som präglat och skapat denna stad. Men med ett annat säkerhetspolitiskt läge efter Sovjets fall är det nu andra verksamheter som dominerar staden.

Familjeliv och arbete flyter ofta ihop för Martin och hans fru Margareta. Hon sköter uthyrningen åt bolaget i rummet intill.

Fast till skillnad från andra orter med nedlagda förband har befolkningstillväxten trampat på i Karlskrona de senaste tjugo åren, visserligen inte med stora tal.

Med den entusiasm och envetenhet som Martin Strandberg driver sin verksamhet tar man för givet att han är född och uppvuxen i Karlskrona. Så är det inte. Det är Karlshamn sex mil väster-ut som är barndomsstaden. Fast där blev han inte kvar så länge. Efter gymnasiet började Martin läsa till fastig-hetsingenjör och sedan till civilekonom i Karlstad.

– När jag var klar med utbildningen sökte jag nio jobb och fick sju positiva svar. Ett av dem var att jobba på Fastighetsägarföreningen här i Karlskrona. Eftersom jag då redan bestämt mig för att äga fastigheter var ju det perfekt. Även om det inte var högst lön, berättar Martin.

Han får det att låta så självklart och genomtänkt, och det är det också visar det sig ju längre intervjun pågår egenskaper som kännetecknar denna i dag 48-årige man. Han tycks veta exakt vad han håller på med och han har en plan.

Som ombudsman och hyresförhandlare fick jag bra insikt i hur situationen är på stadens fastighetsmarknad.”

Varför blev det fastigheter som den nykläckta ekonomen fäste sina entrepenörsögon på? En del av förklaringen är säkert hans far Sixten som var sotarmästare i Karlshamn och som ägde fastigheter på orten. Men att etablera sig på hemorten var aldrig på tapeten för Martins del.

– Nej, i Karlshamn fanns ju min pappa, säger han och ler lite i mjugg. Man anar att den unga Martin inte drog helt jämnt med sin far.

– Farsan ville naturligtvis att jag också skulle jobba som sotare. Fast jag var höjdrädd och då passar man inte som sotare, klargör Martin som valde att skaffa sina kunskaper på egen hand.

Något han även vill att hans barn ska göra så småningom.

Tiden på Fastighetsägarnas kontor i Karlskrona var en utmärkt skola för en person med Martins ambitioner och planer.
– Som ombudsman och hyresförhandlare fick jag bra insikt i hur situationen är på stadens fastighetsmarknad, och inte minst lärde man ju känna i princip alla fastighetsägare här.

Det visade sig vara ovärderlig kunskap när finanskrisen kom 1992 och Martin insåg att detta var det gyllene tillfället att börja köpa fastigheter som fallit i värde.
– Jag visste till vilka priser fastigheterna hade köpts en gång och jag tyckte det var förbaskat billigt. Problemet var att jag inte hade något kapital.

Det var då kompanjonen Allan Lindström kom in i bilden. Han ägde en ventilationsfirma och var medlem hos Fastighetsägarna.
– Vi trivdes bra ihop. Han hade pengarna och jag hade kunskapen. Vi fick också bankerna med på tåget och vi köpte så mycket som bankerna vågade låna oss.

Martin Strandberg grät en skvätt när han tvingades sälja de gamla hyreshusen. Men målningen med husen är kvar i medarbetaren Kaj Sandstedts rum.

Nu var Martin Strandberg inte ensam med den affärslogiken under krisåren. Många av de stora tillväxtbolagen på marknaden, som Wallenstam, förstod att fastighetspriserna, inte minst på hyreshus, snabbt skulle återhämta sig.  Martin säger att han inte var det minsta orolig trots att låneskulden ökade.
– Bolagen som gjorde konkurs hade nybyggda bestånd med räntebidrag som försvann. Eller så hade de dyra utlandslån. Det var finansieringen och inte husen det var fel på, konstaterar Martin.

Gasellpriset från Dagens industri för snabbaste växare i länet står i fönstret.

Det ena köpet lades till det andra och blev totalt 40  000 kvadratmeter fram till 2008 då innehavet såldes. Bostadshusen köpte Akelius. Sedan var det som sagt dags för köprunda nummer två. Även om omsättningen stigit rejält tycker Martin inte att han hetsat fram köpen.
– Jag har köpt tre fastigheter per år och det är väl inte så högt tempo. Ett annat skäl till omsättningsökningen är att vi förädlat fastigheter. Till exempel ett gammalt tryckeri som hade i noll i omsättning och nu snurrar fem miljoner per år. Det är uthyrt till Försäkringskassan och en skola.

Många fastighetsbolag köper en fastighet eller bygger om för att sedan hitta hyresgäster. Martin jobbar helst i omvänd ordning. Först en hyresgäst – sedan lokaler. Tack vare sitt kontaktnät fick han reda på att Försäkringskassan var missnöjd med sina gamla ytor.
– Man kan inte sitta på sin kammare, det gäller att vara igång hela tiden. Och så måste du förstås se till att befintliga hyresgäster är nöjda. Det är den bästa marknadsföringen.

Han tycker också att han är duktig på att se lokalerna ur kundens perspektiv. Hur de kan anpassas och byggas om. Kombinationen fastighetsingenjör/civilekonom är då förstås oslagbar.

han är rätt ensam köpare av kommersiella lokaler i Karlskrona. Bankerna, säger Martin, är skeptiska till marknaden och lånar sällan ut mer än femtio procent av köpeskillingen. Än så länge har han bankfolket på sin sida, och med pengar i kassan från försäljningen är belåningsgraden i bolaget bara 40 procent.
– Fast en vacker dag har jag också maxat min belåning. Man behöver inte pressa bankerna för att låna den sista kronan. Då är det bättre att avstå en affär i sådana fall.

På den kommersiella sidan är nu Martin störst i Karlskrona. PBA är större i antal kvadratmeter men har stora bestånd även utanför Karlskrona.
– Det är lättast att expandera på kommersiella sidan, men nu börjar jag få övervikt där och vill ha mer bostäder. Fördelningen bör vara fifty-fifty, tycker Martin som nu är på jakt efter fler bostadshus.

Det gamla Åhléns­varuhuset ska renoveras och det är många detaljer att
diskutera med varuhuschefen Emma Lind.

Efterfrågan på bostäder är bra i Karlskrona och hyresnivån är generellt hög med en snitthyra på 1 050 kronor per kvadratmeter.
– Det är tack vare Karlskronahem som hyran förhandlats upp. De hade jättedålig ekonomi i början av 1990-talet på grund av renoveringar för två miljarder kronor. Dessutom har vi en hög kostnad för vatten. Vattenräkningen är ibland högre än värme-notan.

Martin anser att diskussionen om marknadshyra inte berör fastighetsägarna i Karlskrona.
–   Skulle det införas imorgon blir det inga större förändringar. Jag skulle nog vilja påstå att hyrorna snarare kan sjunka i så fall.  Nu är vi alla överens om nivån och ingen är beredd att sänka sin hyra. Försvinner regleringen blir det alltid någon som mjuknar och sänker för att snabbt få uthyrt, och sedan har vi en nedåtgående trend.

Men trots det försvarar han principen om fria hyror. Mer irriterad är han över regeringens regional- och bostadspolitik.
– Staten tittar bara på Stockholm idag. Vår del av landet är helt bortglömd och här händer inget. Nu talar man till och med om att lägga ner länsstyrelsen i Karlskrona och flytta verksamheten till Malmö. Och ta den nya lagen om att man får hyra ut sin bostadsrätt i andra hand – hur mycket påverkar det Karlskrona? Inget alls, säger Martin med viss irritation. Han är annars en timid man.

Stefan Attefall, menar han, är den sämsta bostadsminister Sverige haft.
– Han har kommit med två dåliga förslag. Nu har vi också en ny PBL med miljonböter om du inte lämnat in papper till byggnadsnämnden i tid. Det är billigare att slå ihjäl en pensionär på gatan än missa ett möte i byggnadsnämnden, konstaterar han sarkastiskt.

Vad efterlyser du då?
– Villaägare och bostadsrättsinnehavare har ROT-avdrag. Vi betalar högre fastighetskatt än villor. Hyresrätter är en strykklass. Men de är snart borta i Stockholm så det struntar väl rikspolitikerna i, säger Martin i nästa känga.

Vi åker till en av de större fastigheterna i bolaget, ett klassiskt Åhlénsvarhus byggt 1965 som han köpte av Axfast. Rejält slitet både ut- och invändigt.  Allt ska renoveras till modern standard och projektet med prislappen 40 miljoner kronor tar tid.
– Renoveringen höjer värdet, och jag tror på handel i stan. Karlskrona har gudskelov ingen externhandel som slår ut de befintliga butikerna.

Det växande bolaget och renoveringen kommer att ta mycket kraft och tid. Martin är en person som gärna vill ha koll och han inser att det finns en gräns för hur mycket man klarar av under ett dygn. Framtida projekt får därför vila en tid.

I bolaget arbetar även hans fru Margareta som sköter uthyrning, så mycket kretsar kring jobbet både hemma och på fritiden. Så innan ni går och lägger er kan ni prata om hyreskontrakt? Låter inget vidare för samlivet?

– Jojomän, det är jättebra, skrattar Martin.

_________________________________________________

Fakta/Martin Strandberg

Ålder: 48 år.
Ägare av Saxatile.
Delägare i Jörgen Wahlqvist Måleri AB, VentilationsTeknik Blekinge AB, Karlskronapressen AB samt flera andra bolag.
Distriktsordförande i Fastighetsägarna Karlskrona och i regionstyrelsen för Syd.
Familj: Frun Margareta, dottern Matilda, 20 år och sönerna Carl 17 och Edvin 13 år.

_________________________________________________

10 frågor

Vackraste byggnaden? Tyska kyrkan i Karlskrona.
Ett hus som inte borde ha byggts? Amiralen i Karlskrona (plåtskjul).
Min bästa egenskap? Har lätt att se möjligheter.
Min sämsta egenskap? Har lätt att brusa upp
Blekinges pärla? Matvik, med Karlshamns skärgård utanför.
Favoritpryl? Båten.
Senast lästa bok? Dehli vackra händer av Mikael Bergstrand.
Roligaste komikern? Charlie Sheen.
Paradrätt i köket? Falukorv med mos och lingon.
Ser jag fram emot? Nästa morgon.

Högdalen. Klassisk stockholmsk arbetarstadsdel byggd på 1950 och 60-talen när tunnel­banan drogs fram i de södra förorterna. Idag en smältdegel av det gamla ”proletariatet” , invandrare och barnfamiljer som flyttat in i nybyggen eller tagit över något av radhusen. Och så förstås A-laget som kryssar runt i centrum. Senaste valet var det mellan 30 och 37 procent av de boende som röstade på Socialdemokraterna. I grannområden som Rågsved och Hagsätra nära hälften. Siffror långt över de 20 procent som S fick totalt i Stockholms kommun.

Det är inte förvånande att det är här som Veronica Palm känner sig hemma. I en liten villa en bit från centrum. Hennes partisekreterare Carin Jämtin, bor för övrigt även hon i Söderort. I Farsta några kilometer bort.
– Jag vill inte att mina barn ska växa upp i en homogen miljö som Djursholm eller Täby. Här lär de sig mer av hur samhället ser ut – att alla inte talar samma språk och att inte alla kan åka till Kanarie­öarna, säger Veronica Palm när vi möts på biblioteket i Högdalen där vi får låna ett litet kalt grupprum. Utanför står en kaffeautomat. Ingen flärd här inte.

Det är så fruktansvärt tråkigt att vara i opposition. Man kommer med en massa förslag som inte blir genomförda – nu är jag sugen på att göra det.”

Det var också här i Högdalen hon hamnade när hon tröttnat på Kisa och Linköping. I en etta med kokvrå som Roger Mogert hade kontraktet på. De hänger fortfarande ihop, är gifta och har tre barn tillsammans. Han är socialdemokratiskt oppositionsråd i Stockholms stadshus och hon riksdagsledamot, ordförande i civilutskottet och sedan två år tillbaka bostadspolitisk talesperson för Socialdemokraterna.

En ren marknadshyra skulle öka segregeringen, anser Veronica Palm.

Det fanns de som ville att Veronica Palm skulle ta över efter Mona Sahlin efter valfiaskot 2010. En kvinna som kändes fräschare en Thomas Östros eller Håkan Juholt.
– Jag valde då att inte säga nej (det gör man inte inom Socialdemokratin. förf anm.) men jag är verkligen glad för att det inte blev jag, säger Veronica.Hon tycks alltid vara nära ett skratt – även när hon står i en talarstol.

Det aktiva valet in i politiken tog hon redan som 15-åring i Kisa. Det var dags för val och Veronica Palm tyckte då att även hon, trots avsaknad av rösträtt, skulle välja. På hennes skola stod en dag representanter från partiernas ungdomsförbund och hon bestämde sig på stående fot att gå med i SSU. Varför blev det sossarna?
– Jag tyckte det var orättvist att barnen som bodde i de finare villorna uppe på höjden bakom kyrkan hade högre betyg än vi andra. Det kunde förstås bero på att de pluggade mer (skratt), men jag visste också att de eleverna var kompisar med lärarna, hade egna rum och bättre förspänt. Det var en femtonårings klassanalys av samhället.

Ingen av föräldrarna var politiskt aktiv. Hennes pappa var då kommunanställd tjänsteman och mamman jobbade i barnomsorgen. Välmående arbetarklass – så beskriver hon familjen.
Politikintresset mattades av hos ton­åringen men efter några år som barnskötare tog hon sig tillbaka in i fackets och politikens näste i olika befattningar fram till valet 2002, då hon fick en riksdagsplats för Stockholms kommun.

Tittar man lite på Veronica Palms bakgrund och vilka frågor hon drivit inom politiken så är den kantad av skola, barns och kvinnors rättigheter, jämlikhet, antirasism och stöd till palestinierna. Man undrar förstås hur hon hamnade i rollen som som partiets bostadspolitiska talesperson.
– Jag fick helt enkelt frågan om jag ville bli ordförande i civilutskottet (man säger som sagt inte nej inom socialdemokratin). Först var jag lite skräckslagen. Jag hade aldrig jobbat med sådana här hårda politiska frågor. Men jag insåg att vill man göra något för barn så är stads- och samhällsplanering området man ska vara i. Betydligt viktigare än en hundralapp till i barnbidrag.

Jag insåg att vill man göra något för barn så är stads- och samhälls-planering området man ska vara i.”

Inkastad i bostadspolitiken har hon fått arbeta fram Socialdemokraternas bostadspolitiska program där fokus ligger på att utan bostäder blir det ingen tillväxt – helt i linje med den nya socialdemokratin under Stefan Löfvén där man hellre ska prata jobb och tillväxt än bidrag. Men byggande helt utan stöd av staten tror inte Veronica Palm på – i alla fall inte om det ska till mer små bostäder åt ungdomar och studenter. En miljard har S lagt in som investeringsstöd i skuggbudgeten. Lånegarantier för att hjälpa penningsvaga byggherrar att producera bostäder står också på programmet.

Hyran i Högdalen är hög, tycker Sophia Kamuyssis, som samspråkar med Veronica Palm på torget.

Bostadsminister Stefan Attefall och stora delar av branschen anser att bidragen skapar osäkerhet och en ryckighet i byggandet, men det avvisar Veronica Palm.
– När man tog bort stöden till byggande av hyreshus byggdes det mindre, så det är väl inte någon lösning. Men jag tror inte att blir någon ryckighet för att man ger stöd till små lägenheter. Det finns ett stort underskott och stora ungdomskullar, och så lär det se ut under lång tid.

I mångt och mycket står annars inte hennes politiska linje så långt från bostadsminister Stefan Attefalls. Kommunerna måste ta större bostadsansvar, byggplanerna ska fram snabbare och det gäller att hitta lösningar som går över blockgränserna så att spelregler inte ändras vid regimskiften. Trots sitt epitet som vänstersosse pratar hon sig varm för marknaden – för menar Veronica Palm – det är inte marknadens fel att det inte byggs, det är politikerna som inte levererat rätt verktyg. Fast när det gäller en friare hyressättning så är hennes förståelse för marknadskrafterna inte lika stor.
– En ren marknadshyra skulle öka segregeringen eftersom det i framför allt Stockholm finns folk som kan tänka sig att betala skyhöga hyror för att bo i attraktiva lägen. Vi har ju nu en överenskommelse och en ny lagstiftning där man ska ta hänsyn till olika parametrar för att få fram rätt hyra. Låt parterna ta det ansvaret, precis som vi gör på arbetsmarknaden där ingen heller är helt överens om vad som är rätt lön.

Ett rött skynke för Veronica Palm är de blå kommunerna i norra Stockholms län. Det blixtrar till i hennes ögon när bristen på byggprojekt i Danderyd, Täby, Lidingö kommer på tal.
– Man vinner bevisligen inga val i dessa områden på att bygga hyresrätter. Här skulle jag vilja se någon typ av bindande regional överenskommelse. Man kanske kan införa regler där kommunerna kan kräva viten av varandra om man inte uppfyller byggmålen.

Hon ogillar även Stockholm kommuns policy där marken säljs till högstbjudande.
– HSB i Stockholm klarar inte av att bygga i Stockholm utan att ta lån av andra föreningar ute i landet. Då är det något som inte är bra med mark­policyn i Stockholm.

Vi lämnar det trånga rummet på biblioteket och går ner på stråket i centrum. Där möter vi Sophia Kamuyssis med dottern Helena i barnvagnen. Nyligen inflyttad till Högdalen i en hyrestrea på 75 kvm och med hyran 8 795 kronor.
– Dyrt, tycker Sophia, men det är ju inte lätt att hitta billiga lägenheter.

För Sophia och många stockholmare är bostadsfrågan viktig, men hur stor kommer frågan att bli till valet 2014?
– Jag ser den som om en del av tillväxtpolitiken. Ekonomi, jobb och välfärd är centrala delar och bostadspolitiken ska vara ett understöd till de målen.

Vi går mot lekparken som ligger vid sidan av tunnelbanespåren. Där har Veronica Palm tillbringat många timmar med barnen Alva, nu elva år, och tvillingarna Klara och Moa, idag nio år gamla.
– Det var förstås ingen lek att ha tre småbarn och samtidigt vara politiker. Man får läsa mejl och utredningar under Bolibompa. Men som tur var har både jag och Roger föräldrar som hoppar in när det behövs.

Hon säger att det är sällan hon och hennes man är hemma samtidigt, förutom vid ledigheter, och att det ständiga livspusslet kan vara ett gissel.
– Men det får inte vara omöjligt för två heltidspolitiker att leva ett familjeliv vid sidan av politiken – då är det något fel med politikens förutsättningar.

Veronica Palms engagemang för feminism är påtaglig, inte minst om man följer det hon skriver i sin blogg och på twitter, och känslan är att den identiteten nästan är starkare än socialdemokratin. Hon har förstås konstaterat att fastighets- och byggvärlden är klart mansdominerad.
– Möter jag en kvinna på en fastighets- eller byggkonferens är det oftast ett kommunalråd eller så är det bolagens marknadsansvariga.

I många länder utanför Norden höjer man också på ögonbrynen när det är en kvinna som ska företräda Socialdemokraterna i bostads- och byggfrågor, men hon möter ännu större förvåning när de får reda på att hon inte är jurist, ekonom eller har någon annan akademisk titel. De enda högre studierna var 15 poäng i kvinnovetenskap, och det programmet finns inte ens kvar. Fast Veronica upplever inte det som en brist för att bedriva bra politik.
– Politikers uppgift är att vilja och inte att räkna. Vi har tjänstemän som förser oss med fakta som behövs för att ta ställning.

Tiden har runnit iväg och Veronica konstaterar att hon måste hem och laga mat till barnen innan ett möte i stan väntar. En sista fråga. Är du den som blir bostadsminister i en socialdemokratisk regering?
– De enda poster som med all säkerhet är tingade är statsministern (Stefan Löfvén) och finansministern (Magdalena Andersson). Allt annat är en öppen fråga.

Okej, men vill du bli bostadsminister?
– Ja! Nu har jag hållit på med det här sedan den andra maj för två år och det är så fruktansvärt tråkigt att vara i opposition. Man kommer med en massa förslag som inte blir genomförda – nu är jag sugen på att göra det.

_________________________________________________

Fakta/Veronica Palm

Ålder: 40 år.
Född: I Karlskrona.
Aktuell: Ordförande i Socialdemokraternas civilutskott och bostadspolitisk talesperson.
Tidigare arbetsplatser: Har framför allt jobbat med barn på förskolor i Linköping och med barnverksamhet på flyktingförläggning.
Familj: Maken Roger Mogert, opposition borgarråd i Stockholms stad. Barnen Alva, 11 år och tvillingarna Klara och Moa, 9 år.
Bor: Hus i  Högdalen.

_________________________________________________

Tio frågor/ Veronica Palm

Borde aldrig ha byggts? Berlinmuren, som orsakat vår kontinent så mycket smärta.
Vackert hus i Stockholm: Asplunds stadsbibliotek
Pryl som jag älskar: Mobiltelefonen, jag kan kommunicera med så många människor på så många olika sätt.
Läser helst: Slukar deckare, men gillar också Majgull Axelsson.
Min paradrätt i köket: Min påhittade quorn- och svampgryta, ungarna älskar den.
Politiker jag beundrar: Anna Lindh, hon var både en otroligt skicklig politiker och alltid mån om att vara en bra mamma.
Hit reser jag gärna igen: Jag kommer aldrig tröttna på den svenska skogen och små skogssjöar.
Min bästa egenskap: Har dåligt tålamod.
Min sämsta egenskap: Har dåligt tålamod.
Dyraste klädesplagg jag köpt: Snygga märkesjeans.

”Här vill vi bygga 500 nya bostäder”. ”Här öppnar snart en ny butik”. ”Här bygger vi din nya tvättstuga.” Vart man än vänder blicken i Luleå så skymtar en revirmarkering av fastighetsbolaget Galären. Vepor, skyltar, affischer och till och med en griffeltavla finns utplacerade i staden för att informera om pågående och framtida projekt.

Går det bra för Luleå så går det bra för oss. Vi har plöjt ner mycket av vinsterna från andra projekt i att bygga bostäder.”

De senaste två åren har Galären startat i snitt ett nytt byggprojekt i månaden för en kostnad om hittills totalt 250 miljoner kronor. Under en rundtur i Luleå visar Gunnar Tåhlin, grundare av verksamheten i Luleå och vd för bolaget, att det kan handla om att lyfta takhöjden på en lagerfastighet, att totalrenovera ett sedan länge daterat hotell eller försköna någon av stadens mer försynta fasader med ett iögonfallande, fyra våningar högt, burspråk i glas.

Galärens bestånd, pågående projekt och framtidsområden – allt finns utritat på en inglasad stadskarta som sträcker sig över en hel vägg på Gunnars kontor.

Idén till det sistnämnda konststycket väcktes av en bekant som jobbar lite längre ner på Skeppsbrogatan och som varje dag passerar nummer 48 till och från jobbet, men inte förstod vilken fastighet Gunnar hade köpt eftersom han själv aldrig har lagt märke till den.

– Han var övertygad om att det inte ens fanns något hus där. Så anonymt var det. Och tänk vad lite det behövs för att göra något dödstrist till något riktigt bra. När en fastighet får ta plats och synas så kommer den att bli uthyrd, summerar Gunnar Tåhlin medan vi passerar den tidigare så anonyma fasaden som utöver burspråket även försetts med effektfull punktbelysning.

Själv gav han sig in i fastighetsbranschen 1988 tillsammans med sin bror efter att ha jobbat sig upp till titeln hotellchef inom Max-koncernen. Företagets första förvärv var det gamla hamnhuset i Luleå.

När en fastighet syns blir den lättare uthyrd, tänkte Gunnar Tåhlin och byggde om fasaden.

Några år efter starten sjönk Sverige ner i en djup finanskris. Den svåraste prövningen i Galärens historia.

– Åren mellan 1992–1994 var absolut vår tuffaste period. Då lärde vi oss att minimera våra risker, men inte att välja bort dem helt och hållet. Snarare att välja marknader som andra inte går in på och minimera riskerna där.

Med personliga kaffekoppar är det lätt att se vilka medarbetare som är inne på kontoret.

25 år och många lärdomar senare, äger företaget 144 500 kvadratmeter lokaler och 420 bostadslägenheter i Luleå till ett värde av närmare 1,8 miljarder kronor, vilket gör Galären till en av regionens största privata aktörer. Gunnar och hans bror Carl Erik  har valt att inte börsnotera företaget. 2010 tilldelades han utmärkelsen Stora Byggpriset av Norrbottens Byggmästareförening för att ”på ett medvetet och visionärt sätt ha utvecklat Galären i Luleå AB från ett litet fastighetsbolag till att idag vara ett av de ledande fastighetsbolagen i länet.”

I beståndet finns 420 bostäder, resten är kontor,  lager, butik och logistikfastigheter. På bostadssidan ligger vakansgraden på en orubblig nolla. Häromåret valde Galären att slopa sin bostadskö helt och hållet.

– När vi insåg att vi hade en väntetid på 30 år för de som ställde sig sist så tog vi bort kön. Det hade varit helt meningslöst att behålla den, ingen väntar så länge på en bostad. Idag lägger vi ut lediga lägenheter på webbplatsen, sen är det först till kvarn som gäller.

30 års kötid för ett hyreskontrakt i Luleå. Hur kunde det bli så?

– Det är egentligen samma problem som i Stockholm eller vilken annan tillväxtort som helst i Sverige – det är inte lönsamt att bygga hyresrätter. Här har vi jättesvårt att få tag på byggare också. Vi har själva fått ställa flera projekt på grund av det. Vi försöker färdigställa mellan 50 och 100 hyresrätter varje år, men det räcker inte. Vi behöver få hit fler långsiktiga aktörer och få fler att känna till den starka konjunktur som vi har här uppe, förklarar Gunnar Tåhlin och fortsätter:

– Det är klart att det finns annat som är mer lönsamt än att bygga hyresrätter, men för oss är det även viktigt att det går bra för Luleå. Går det bra för Luleå så går det bra för oss. Vi har plöjt ner mycket av vinsterna från andra projekt i att bygga bostäder.

”Så här ska det inte se ut”. Någon har lämnat bråte utanför en dörr. Gunnar dokumenterar allt han upptäcker som han vill ha åtgärdat.

Gunnar är född och uppvuxen i Luleå, och kärleken till hemstaden är omistlig. På sin Facebook-sida har han ”gillat” allt som har med staden att göra, och att Galären ska bjuda hyresgästerna på hemmalagets hockeymatcher är inget att orda om.

En gång i tiden lekte familjen med tanken på att flytta till Stockholm, men blev till slut kvar ändå.
– Nej, nu vill vi inte flytta härifrån. Allt vi behöver finns i Luleå.

Galärens affärsidé är att ”med kompetens i företaget öka värdet på de ägda fastigheterna genom ständigt pågående förädling”. En av företagets viktigaste målsättningar är att skapa arkitektoniska mervärden för stadsbilden. Kort sagt – Galären snyggar upp i Luleå, och bolaget ställer höga krav på hållbarhet därtill. Idag är Galären Norrbottens enda Green-building-certifierade fastighetsbolag.

– Vi är inte billigast att hyra kontor av, men de som väljer oss vet att vi håller fint, är moderna och att vi vill ligga i framkant både med hur det ser ut i våra hus och runt omkring och med vårt energieffektiviseringsarbete.

Galärens fordonsflotta är naturligtvis hybridbilar. Den han själv kör passar han på att parkera i solen under en av vårens första dagar för att slippa värma upp den när han ska iväg igen någon timme senare. Bolagets gröna linje är välkänd på orten, och hyresgästerna är medvetna om att Galärens hållbarhetsambitioner ställer krav även på dem.

– Några frågar efter hållbara fastigheter, andra struntar högaktningsfullt i det. När vi köper något äldre bedagat hus är det nästan så att företagshyresgäster frågar när de måste flytta då de vet att vi bryr oss om hur mycket energi som går till spillo och att de förstår att vi vill bygga om den. Än så länge är det vi som driver marknaden i de här frågorna och inte marknaden som driver oss. Men vi bedömer att på sikt kommer alla som värnar om sina varumärken att välja miljöcertifierade  hus för sina verksamheter.

Delar av Luleå som för den oinvigde ger ett minst sagt slumrande intryck ser helt annorlunda ut genom Gunnars framtidsglasögon. På sträckan mellan stadskärnan och universitetsområdet ser han nya bostäder, handel och service. Därför har han tagit det säkra före det osäkra och köpt så mycket han hunnit med i området. Med årens lopp har det blivit en vana att med lite is i magen köpa fastigheter som kan vara bra äss att ha i rockärmen när rätt ändamål dyker upp.

– Det här är något jag älskar att göra – hitta en industrifastighet så här i utkanten och låta den ligga på lut för att sen förvandla den till något bra. Det kan få gå ganska lång tid medan jag klurar på vad man skulle kunna göra, sen hittar vi den perfekta lösningen.

En vepa täcker fasaden till en ny butik som snart öppnar i en av Galärens fastigheter i handelsområdet Storheden. Bolaget är noga med att informera omgivningen om vad som är på gång i staden.

Bolaget deltar i projekt som rör både externhandel och centrumhandel. För Gunnar Tåhlin råder det inget tvivel om att det finns plats för både och i Luleå.

– Inne i staden ska vi ha varor och tjänster som människor behöver till vardags. Service är framtiden för innerstäderna. Det beror inte minst på utvecklingen med internethandeln. Sen vet vi att externhandeln också lockar in människor som bor längre bort i regionen att åka in till själva Luleå, så det ena riskerar inte att konkurrera ut det andra.

Studietiden avrundades efter ekonomiprogrammet på gymnasiet i Luleå. Hur man bäst driver ett av regionens största fastighetsbolag har Gunnar Tåhlin sedan lärt sig genom att knyta kontakter och våga göra misstag. Det innefattar allt från att säkerställa avkastningen genom långa, trygga hyresavtal till att balkonger ska byggas så djupa att man kan ställa ett normalstort bord på tvären och ändå kunna gå runt det.

Gunnar är lugn och lyssnar tyst och intresserat på den han pratar med. Han beskriver sig själv som bedrägligt nyfiken.
– Den här nyfikenheten stjäl så mycket tid, jag kan inte låta bli att engagera mig i nya saker.

Det som kanske pockar mest på uppmärksamheten är alla potentiella projekt i Luleå. En rad om- , ny- och tillbyggnationer är redan inbokade i almanackan, men Gunnar fortsätter att se saker som han vill rätta till. Bland annat de första höghusen som möter en på vägen in till Luleå från väster. Under energikrisen kläddes fasaderna in i plåt för att spara värme.

– Jag kan inte nog beskriva hur fult det är. Hur kan man göra så mot en stad? Jag skulle gärna riva ner den där plåten.

Enligt Gunnar Tåhlin återstår en hel del som skulle kunna snyggas upp på hemmaplan, men en spaning lite längre fram i tiden genom framtidsglasögonen avslöjar ambitioner som sträcker sig utanför Luleås gränser.

– Vi har tittat och utvärderat väldigt mycket för att se vart vi ska härnäst. Vi har många stora projekt som kommer de närmsta åren. Vi har tänkt etablera oss i Umeå på sikt. Om fem år tror jag att vi är på väg in där, men jag tror inte att vi har hunnit bilda oss någon stark position på marknaden där ännu.

________________________________

Fakta/Gunnar Tåhlin

Bor: På Mjölkudden i Luleå, nära vattnet.
Familj: Hustrun Marie (som jobbar inom Galären med inredning) och sönerna Filip, 14, och William, 8.
Utbildning: Ekonomi-programmet på gymnasiet.

________________________________

Tio frågor

Vackraste fastigheten: Sagoslottet Neuschwanstein i de bayerska alperna.

Ett hus som inte borde ha byggts: Snarare en företeelse som jag avskyr – när vackra gamla hus förstörs med fula plåtfasader. Det finns andra sätt att spara energi på, vi har själva gjort det.
Min bästa egenskap: Min nyfikenhet.
Kan jag bli bättre på: Konsekvenserna av min nyfikenhet.
Favoritpryl: Motorsågen. Jag äger skog själv, och när jag är där ute med fyra undertröjor på och håller på tills jag är helt slut – då är jag lycklig.
När stänger du av telefonen? Ofta, det är ingen stressfaktor för mig. Jag svarar när jag hinner och har lust.
Senast lästa bok: ”Harry Potter och halvblodsprinsen” som jag högläser för min yngsta son vid nattning.
Mest stolt över: När det gäller arbetet så är det nybyggnationerna i kvarteret Sparven.
Skulle gärna resa till: Disneyworld i USA.
Bäst med Luleå: Det är en perfekt storlek på en stad med fantastiska kommunikationer och ett imponerande utbildningsväsende.

När H&M:s grundare Erling Persson öppnade sin första utlandsbutik i början av 1960-talet så gjorde han det i Oslo. Lokalen hyrdes ut av en innovativ fastighetsägare som idag har sitt namn på väggarna lite varstans i den norska huvudstaden.
– Jag kände Erling Persson väldigt bra. Samma sak med Clas Ohlson som jag introducerade i Norge. Och Ingvar Kamprad förstås, säger den snart 90-åriga Olav Thon.

Just Ingvar Kamprad är en av hans favoriter. I fjol lyckades han boka ett möte med Ikea:s grundare och prydde honom med den stickade luva som blivit hans eget kännemärke.
– De säger att han är så medieskygg, men jag fick allt på honom den röda mössan, säger Olav Thon och ser mycket nöjd ut.

Båda växte upp under enkla förhållanden och hyllar större sparsamhet än den egna kassan kräver.

Sedan Sveriges imperiebyggare mötte Norges fastighetskung har det gått rätt bra för dem. Ingvar Kamprad ligger på plats 412 på den amerikanska affärstidningen Forbes lista över världens rikaste. Stefan Persson, arvinge till H&M:s grundare, ligger på tolfte plats.

Fastighetskungen har också klarat sig hyggligt bra. Olav Thon har inte bara köpt upp centrala fastig-heter och tjänat pengar på att driva restauranger och hotell. Han laborerade också tidigt med en hyressättning som sattes efter butikernas omsättning.

Att hyra ut lokalerna har gett honom plats nummer 198 på Forbes miljardärlista för 2013 och en förmögenhet som uppskattas till 6 miljarder dollar (cirka 40 miljarder svenska kronor).

Vägen dit har en norsk kulturskribent kallat den ”ärkenorska Thon-mytologin”. I den sagan ser vi en frejdig yngling från Hallingdal skida till Oslo för att sälja skinnen från de rävar som familjen fött upp. Väl där öppnade han butik.

– Då var jag väl sjutton, arton år och det var mitt sätt att ta mig ut i världen, säger han idag.

En selfmade man som skapade en stor koncern med sina två tomma händer. Så låter historien om Olav Thons imperiebygge. Men helt tomma var inte hans händer. Grundplåten var skinn från rävar som fötts upp på föräldragården.

Vi sitter i ett litet konferensrum döpt efter en av de fjällstugor som han byggt och skänkt till den norska turistföreningen där han är hängiven medlem.

Han gillar att gå på tur. Nyrika norrmän som skryter med sina pengar med hjälp av bilar och båtar provocerar honom kraftigt. Ingen, har han förklarat, behöver högre personlig årsinkomst än två, tre miljoner.

I bilden av en selfmade man från enkla förhållanden ingår också hans korta utbildning. Han har bara folkskola, säger Olav Thon, och glömmer att han också läst en handels-utbildning i ungdomen. Med ett leende drar han en historia om att det kan gå bra ändå.

– Jag säger som han som sa att jag köper för en krona och säljer för tre och på de två procenten så klarar jag mig gott.

I Thon-mytologin ingår också en fantastisk förmåga att vända motgångar till framgångar. När han gav sig på shipping i höjd med oljekrisen 1973 köpte han en jättelik oljetanker för 35 miljoner kronor.
– Det var vanvettigt billigt i förhållande till vad den var byggd av. Ändå hade jag förlorat 50 miljoner på affären innan jag var klar. Det är en prestation, säger han och tillägger att det är säkrare med fastig-heter. De står där de står och de rostar inte.

Trots motgången fortsatte han med shipping – fast på land.
– Det fanns ett stort företag som hette Strömmen Stål strax utanför Oslo. De tillverkade utrustning till de stora tankbåtarna, som enorma propellrar. När det blev kris i shippingen drogs leverantörerna med och de gick i konkurs.

Fabriken hade lokaler på 100 000 kvadratmeter och en stor tomt.
– Jag bjöd en bagatell och till min stora förvåning sa banken ja.

Vad han skulle ha fabriken till visste han inte.
– Väldigt mycket av det jag gjort har skett på impuls. Men det blev början till en helt ny verk-samhet.

Strömmen har bra tågförbindelser och ligger bara femton, tjugo minuter med bil från Oslo. Olav Thon insåg tidigt vad nya konsumtionsmönster skulle innebära.

Shipping ut. Shopping in. Nu är Strömmen Storsenter ett av Norges största köpcenter med 203 butiker, 2 000 anställda, 2 100 parkeringsplatser och nästan fyra miljoner besök per år. Fast även om man tänkt rätt en gång kan det dröja innan man gör det igen. Redan på 1960-talet hade Olav Thon kunnat gå över gränsen.

– Jag hade sommarstuga i Lervik i Bohuslän och märkte att det kom upp ett varutält vid Svinesund varje sommar. Där sålde svenskar plastbunkar och annat till norrmän. När hösten kom så monterade de ner tältet och då fanns där ingenting, säger Olav Thon.

– Det är helt märkligt att de inte insåg att det här var en trafik som kunde pågå året runt. Och jag var lika trög. Jag såg det inte heller fast jag var i sommarstugan år efter år.

Så en dag fick han besök av en svensk lastbilschaufför vid namn Orvelin som hade kört på Norge. Orvelin berättade att de var några bröder som planerade att bygga ett köpcenter på Nordby.

– Omedelbart insåg jag att det var en väldigt bra idé. De hade inte de ekonomiska medel som skulle till så jag fick bli deras kompanjon. Idag äger vi majoriteten i bolaget men bröderna har fortfarande mer än 40 procent.

Så hamnade Norges största köpcenter utanför landets gräns. Men inte bara det. Längs de stora vägarna mellan Sverige och Norge låg sömniga samhällen som Töcksfors och Charlottenberg. De hade lika nära till Oslo och borde vara väl så intressanta för gränshandel.
– Jag byggde 30 000 kvadratmeter i Töcksfors och lika mycket i Charlottenberg. Där har det ju blivit verkligt stort med hotell och allt, säger Olav Thon.

Nittioåringen klev ut genom fönstret — men försvann inte. Olav Thon har bara varit över på den svenska sidan gränsen där han byggt upp gränshandeln till en mångmiljardindustri. Nu ska han bygga nytt på granntomten till sitt huvudkontor i centrala Oslo.

Nu är Töcksfors och Charlottenberg stora inpendlingsorter med mer än 1 200 nya arbetstillfällen. I Töcksfors bygger Olav Thon dessutom bostäder. När alla godkända planer förverkligats blir det 78 lägenheter varav 22 redan finns. Han har sagt att han ska göra stad av byn.
– Jag ser ju framför mig att det kommer att ske en utveckling på båda platserna, säger Olav Thon.

Den överhettade norska ekonomin ger höga priser jämfört med Sverige. Norska familjer tjänar tusenlappar på att handla mat, sötsaker, tobak och alkohol i Sverige. Arbetslösheten i gränstrakterna är låg. Många tjänar bra på att pendla över gränsen.

– Det förvånar mig att inte fler entreprenörer utnyttjar det. Norge pumpar upp enorma rike-domar genom sin olja och det är bara en timmes körning till Oslo. Jag förstår inte att det inte byggs mer industri längs gränsen och att inte fler norrmän flyttar dit, säger Olav Thon.

Han har hjälpt Värmland att öppna ett näringslivskontor på Oslos paradgata. Det kan bidra till att rikta svenskarnas blickar västerut.
– Det är lite lustigt att det är jag som ska investera i bostäder kring köpcentren också. Jag trodde verkligen att svenska företagare skulle ta den chansen, säger han.

Om det blir bostadsrätter, hyresrätter eller ägarlägenheter i Töcksfors vet han inte än. Olav Thon anser att man ska äga sin bostad, men i Oslo har han på senare tid också satsat på hyresrätter vilket knappt finns i Norge.
– Det är inte många, jag har väl cirka tusen lägenheter. Men för den som bara ska till Oslo och arbeta några år är det inte lönt att köpa något. Då är det bättre att hyra, säger han.

Ett skäl till svenska entreprenörers ovilja att investera i gränstrakterna kan vara deras goda utbildning och bristande magkänsla. Själv har Olav Thon lytt råd från en svensk ekonom som suttit i en av hans styrelser och från en svensk bankman. Det ångrar han idag. Hans magkänsla sa nämligen att kronkrisen 1992 var ett fantastiskt tillfälle att investera i Stockholm.

– Jag frågade ’Nu borde jag väl köpa fastigheter? Det är ju otroligt låga priser’. Men nej, ser du. Den svenska ekonomen sa att det var väldigt farligt. Det skulle gå ner ännu mer. Och bankmannen jämförde Sverige med Kongo, säger Olav Thon och ser förfärad ut.

De som aldrig lyssnade på dyra råd har sett värdet flerfaldigas.
– Det är inte farligt med svängningar. Det krävs bara två saker. Det ena är tålamod och det andra är pengar, säger Olav Thon.

Han har både det första och det andra och han hade det redan då.
– Hade jag gått på min magkänsla hade jag varit en ganska betydande fastighetsägare i Stockholm. Jag förstod ju att nedgången inte skulle bli långvarig, säger Olav Thon.

Det är en chef klädd för att leda sitt bolag till toppen som kliver ut genom porten. Men Siv Malmgren, vd för John Mattson Fastighets AB, besitter den naturliga auktoritet som gör att hon inte behöver gömma sig i businessattribut.  Röda vandringsskor, en kappa som står pall om det blir regn under kvällens hundpromenad och en ryggsäck från Marmot, ett favoritmärke bland klättrare på hög nivå – ett lämpligt klädval för såväl affärsutveckling som toppturer. Bokstavligen.
– När John Mattson firar 50-årsjubileum år 2015 ska hela företaget upp på Kebnekaises topp. Vi jobbar just nu mycket med friskvård som ett sätt att svetsa samman och utveckla medarbetarna, berättar Siv Malmgren.

Halo, den lapska vallhunden, rycker i kopplet ivrig att få komma iväg och träffa dagiskompisarna.
– Jag har haft hund ända sedan jag var tio år. Det har varit flera olika raser, senast en isländsk fårhund. Den var som ett levande mjukdjur och passade perfekt när min dotter var liten. Men nu ville jag ha en hund med lite mer go i sig som passar för ett aktivt friluftsliv. Den här är avlad för att valla renar på fjället, är väldigt uthållig men kan snabbt koppla av, säger hon. 

Är det senare kanske också en beskrivning av dig själv?
– Ja, men möjligen att jag behöver träna lite på att koppla av.

Från sin lägenhet högst upp i huset kan Siv Malmgren se John Mattsons bestånd på andra sidan Saltsjön.

Vi befinner oss framför höghuset i Stockholmsförorten Björkhagen. Nordens högsta bostadshus när det byggdes på 50-talet. De översta våningarna har använts som ateljéer, men är i dag hyresrätter. I en av dem bor Siv Malmgren. Kanske med bästa utsikten i söderort, men helt nöjd är hon inte.
– Det är ett komplext hus med flera olika verksamheter utöver vanliga bostadshyresrätter. Det ställer stora krav på förvaltningen, och hyresvärden klarar inte att hålla förvaltningskvaliteten på den nivå jag tycker att det måste vara. Att det är helt och rent är oerhört viktigt för de boende.

Vi jobbar just nu mycket med friskvård som ett sätt att svetsa samman och utveckla medarbetarna.”

Det senare ska hon komma att upprepa flera gånger.
– Jag är nog ganska besvärlig som hyresgäst. Jag ringer och mejlar när saker inte är som de ska. Men jag är saklig och försöker också ge beröm när det är bra.

Som vice ordförande i Fastighetsägarna Stockholm driver du alltså på ganska hårt för att höja din egen hyra?
– Ja, jag bor alldeles för prisvärt utifrån läget. För en lägenhet på 126 kvadratmeter, med kanske stans bästa utsikt, betalar jag bara 10 000 kronor i månaden.

Dagislämningen är avklarad och vi står och väntar på pendelbåten som ska ta oss över Saltsjön till Lidingö där John Mattsons hela fastighetsbestånd finns. Från bryggan ser vi de röda tegelhusen torna upp sig på andra sidan. Lidingö må ha haft en moderat ordförande i kommunstyrelsen sedan 1946, men där finns en av de sista spillrorna av folkhemstanken. När John Mattson byggde Larsberg i slutet på 1960-talet var det utifrån en tydlig vision att skapa ett fungerande minisamhälle präglat av kvalitet och ansvarstagande.

De dagar som hunden Halo inte spenderar under Siv Malmgrens skrivbord är han på dagis.

Sänkt kommunalskatt har under flera år varit ett överordnat mål för den politiska majoriteten på Lidingö. Något som ibland skaver mot ambitionerna hos den största fastighetsägaren på ön.
– Den där stolpen som är sned – det är kommunens, påpekar Siv Malmgren när vi går genom det lummiga området.

Folkhemsidealet förpliktigar. Siv Malmgren beskriver skriverierna runt försäljningen av kvarteret Fyrvaktaren för drygt två år sedan som sin värsta kris. Mer än 90 procent av fastigheten hyrdes av kommunen som upplåtit fastigheten till servicehus för äldre och till ett företag som driver bostadshotell. Kommunens önskan var att John Mattson skulle hyra ut direkt till verksamheterna istället. John Mattson kom dock fram till att det inte fanns någon ekonomisk möjlighet att genomföra de renoveringsåtgärder som då skulle behövas. En försäljning genomfördes till en köpare som omvandlade fastigheten till bostadsrätter.

Trots allt, en försäljning som nog ansetts fullt rimlig för vilket annat bolag som helst. Men kommunalrådet Paul Lindquist reagerade starkt.  ”Förvånad och besviken”, var rubriken på hans blogg.
– Det blev en massmedial uppmärksamhet som var jobbig. Jag blev förvånad över att reaktionen blev så stark, säger Siv Malmgren.

En bra hyresvärd, tycker Ulla Persson som bott här sen 1974.

Vi gör ett snabbt besök hos fastighetsskötarna som har fikarast. Siv Malmgren ger beröm för välklippta buskar och får ett glatt v-tecken som svar. På anslagstavlan hänger resultatet av den årliga boendeenkäten. En nymodighet som Siv Malmgren införde när hon rekryterades till bolaget som utvecklingschef 1996.
– Det blir väldigt tydligt hur effektfullt det här instrumentet är och hur man verkligen kan öka kundnöjdheten om man jobbar aktivt med att åtgärda de saker som hyresgästerna tar upp. 

För att vara fastighets-vd har hon den något annorlunda bakgrunden som beteendevetare. Att hon sen hamnade i fastighetsbranschen berodde på dåliga erfarenheter.
– Jag hade redan under tiden som jag pluggade en tanke om att det skulle vara helt och rent där jag bodde. Men förvaltarna klappade mig på huvudet när jag kom med mina idéer. 

När KTH sökte en forskare till ”förvaltning ur brukarperspektiv” såg hon inte avsaknad av forskarutbildning som något större hinder. Men forskarassistent fick hon bli. Därpå följde ett par år på AktivBo, där metodiken att ta in de boendes synpunkter finslipades. Det är något som märks när vi besöker hyresgästen Ulla Persson som bott i området sen 1974. Det är idel lovord och det stundande stambytet ska nog inte bli så illa trots allt. Men när vi går kommenterar Siv Malmgren den rosa svampade färgen i trappen, som egentligen inte ser ut att vara i behov av snar renovering.
– Ja, det är lite 80-tal, det får vi nog göra något åt. Och vad är det här (pekar på hissluckan) – spår av kladdiga hantverkarfingrar?

Helt och rent, som sagt.

Kontoret mitt i området. Tillgänglighet är viktigt för Siv Malmgren.

När Siv Malmgren tillträdde som vd 2006 var det under helt andra premisser. Bolaget var dubbelt så stort med ett flertal kommersiella fastigheter och bostäder i innerstan och det fanns planer på flera utvecklingsprojekt.
– Det var en dramatisk omställning som jag fick reda på när jag fortfarande var ganska ny i rollen som vd. Det var en resa att fundera över vad jag verkligen ville. Jag tittade mig omkring på alter-nativen och kände efter.

Att hon trots det såg en stor utvecklingspotential i Larsberg med möjlighet till fördubbling av fastighetsbeståndet på sikt avgjorde att hon blev kvar.
– Att bolaget blev lite mindre har också gjort det möjligt för mig att engagera mig i andra styrelseuppdrag som är väldigt givande.

Den stilla trivseln i det grönlummiga Larsberg till trots, är det uppenbart att byggdammet och bullret nere i Dalenum, där ett helt nytt bostadsområde ska växa fram på det gamla AGA-området, lockar.

Siv Malmgren leder oss dit genom ett hål i stängslet som omgärdar byggarbetsplatsen och sätter själv rubriken: ”John Mattson hittar nya vägar”. Hon pekar ut var hon om två dagar ska ta första spad-taget för 146 nya hyreslägenheter. Det ska bli hyreslägenheter med bostadsrättens standard i form av kyl och frys i rostfritt, målade väggar och fond-tapeter, men med hyresrättens långsiktiga kvalitéer. Siv Malmgren ser det som en möjlighet att fortsätta utvecklas som det föredöme för hyres-rätten som hon vill att bolaget ska vara.
– Det är olyckligt att det blivit så att man bara pratar en viss kategori av lägenheter när man pratar hyreslägenheter. Det måste finnas hyresrätt i olika prisklasser.

Ett visst vågspel är det dock. Hyran förhandlas först när lägenheterna är inflyttningsklara, först då vet man hur mycket som går att lägga på för det ”lilla extra”. Men Siv Malmgren ser det inte som något större problem eftersom man agerar lång-siktigt.
– Och att bygga nytt är lite av en nytändning.

_________________________________________________

Tio korta frågor till Siv Malmgren

Vackraste fastigheten (i Sverige): En röd stuga med vita knutar.
Ett hus som inte borde ha byggts: De som behöver rivas efter 20–30 år.
Min bästa egenskap: Nyfiken och drivande.
Kan jag bli bättre på: Att prioritera min tid.
Mest stolt över: Klok dotter.
Favoritpryl: Ipad.
Senast lästa bok: Boken om Joe av Jonathan Tropper.
Lyssnar helst på: Tystnaden.
Smultronställe: Svenska fjällvärlden.
Paradrätt i köket: Ser helst att någon annan lagar mat.

_________________________________________________

Fakta/ John Mattson

John Mattson är Lidingö stads största fastighetsägare med 1 428 lägenheter (jämför med allmännyttiga Lidingöhem som har drygt 520 lägenheter). Bolaget hyr ut 54 lokaler och driver Larsberg centrum. Driftnettot år 2012 var 69,3 miljoner kronor, totalavkastningen var 4,5 procent.

_________________________________________________

Kort fakta om Siv Malmgren

Ålder: 53 år.
Född: i Björkhagen, uppvuxen i Farsta.
Bor: Hyresrätt i Björkhagen i södra Stockholm.
Familj: Vuxen dotter och särbo.

Husby på Järvafältet norr om Stockholm. Det är här som vi bestämt träff med Pelle Björklund och det är här vi, efter lite sökande, hittar honom på en parkbänk utanför Svenska Bostäders lokal – i samspråk Hagi Farah, som bor i stadsdelen. De pratar om läget i bostadsområdet och om framtiden. Det märks att de har träffats förut.

I mörk kavaj gör han ett propert intryck men smälter ändå in i omgivningarna. Pelle Björklund har varit i Husby många gånger och det är med lätthet i stegen han rör sig i området.  Han visar stolt upp de nyrenoverade fastigheterna som står sida vid sida med ännu orenoverade hus som med sina slitna balkonger och fasader står i bjärt kontrast till ombyggda hus klädda i ljusa nyanser av grönt. Husby är en stadsdel i förändring.

– Det kändes viktigt att respektera husens ursprungliga karaktär och arkitektur samtidigt som en genomgripande renovering var nödvändig. Ser det snyggt och fräscht ut så upplever man husen på ett positivt sätt.

– Nu får vi bostäder som är attraktiva. Det är köer till lägenheterna och en hög återflyttningsgrad (95 procent) till våra stadsdelar, säger han lite stolt.

Det är, menar Pelle Björklund, dialogen med hyresgästerna som varit framgångsreceptet. En dialog som tvingades fram 2007 då det blev starka protester mot genomgripande renoveringar och i vissa fall även rivningar av befintliga hus i Husby.

– Vi lyssnade och ändrade. Nu har vi en samarbetsmodell som innebär att man kan göra individuella val till sin lägenhet, och tillsammans kan hyresgästerna göra kollektiva val till själva fastigheten. Vi har haft samrådsgrupper som diskuterat igenom förslag och man har röstat fram besluten. Jag tror att vi aldrig har haft så många hyresgäster som varit så engagerade som nu.

Beviset för framgången är att Svenska Bostäder byggt om över 1 000 lägenheter och att man kommit överens med samtliga boende utom vid tre tillfällen. Nu kommer det att ta tio år innan hela fastighetsbeståndet i miljonprogrammet är färdigrenoverat. Det är lika lång tid som det tog att bygga upp miljonprogramsområdena på 70-talet. För Svenska Bostäder är målet att renovera 500 lägenheter varje år till en kostnad om en halv miljard kronor. Pelle Björklund är trygg med kalkylen.

– Att bygga om fortare är inte rimligt. Vi kan inte bygga på alla gårdar samtidigt för att då kan ingen bo här eller komma fram. En miljon kronor per lägenhet låter mycket men för en lägenhet på 100 kvadratmeter blir kostnaden per kvadratmeter 10 000 kronor. Det skulle kosta väsentligt mer att bygga nya fastigheter, konstaterar han.

Kravallerna i Husby under sommaren 2013 lämnade ingen oberörd och för Pelle Björklund kändes det som ett stort misslyckande, trots att han tror att protesterna inte var riktade mot boendesituationen och bostadsföretagen. Men det är en signal om att man måste jobba vidare med de viktiga sociala frågorna och att flera aktörer måste samverka.

– Vi kan skapa mötesplatser, bygga om husen på ett respektfullt sätt och vara lyhörda. Men den riktigt stora frågan är integrationen. Det är alldeles för få som har ett jobb i våra stadsdelar, det finns alldeles för mycket narkotika och droger och det finns för mycket ungdomskriminalitet. Vi kan dra vårt strå till stacken, men det mesta ligger utanför vårt ansvarsområde.

”Jag tycker det är roligare att starta projekt än att slå in sista spiken.”

Det märks tydligt att Pelle Björklund brinner för sin sak. Att han ville fylla sitt arbetsverksamma liv med samhällsnyttiga frågor och arkitektur stod klart ganska tidigt under hans ungdomsår. Pelle Björklund är utbildad till arkitekt på KTH och har tidigare varit förvaltningschef på SKB och senare vd för Väsbyhem och Stockholmshem. Hans uppdrag som Svenska Bostäders vd ger honom en ypperlig möjlighet att förena intressen för bostadsfrågor som fastigheter, teknik, ekonomi och samhällsbyggnad med sitt konstintresse. En brist är kanske uthålligheten.

– Jag är nog mer en startup-person på så sätt att jag tycker att det är roligare att starta projekt än att slå in den där sista spiken. Men det är jag medveten om och jag har bra medarbetare som är duktiga på att avsluta och utvärdera.

Vi fortsätter intervjun på Pelle Björklunds kontor i Vällingby där Svenska Bostäder har sitt huvudkontor i ett typiskt 1950-tals hus. Hans kontor känns både formellt och privat. Pelle Björklund visar mig ett foto på hunden Castor som får ta upp platsen efter de två vuxna och sedan länge utflugna barnen.

Vid sidan av ombyggnationen av miljonprogrammet har den nya hyreslagen varit en fråga som ofta hamnat på Pelle Björklunds agenda. Lagen som bestämmer att kommunala och privata bostads-företag ska verka utifrån samma marknadsmässiga principer.

Han är väl bevandrad i den gamla hyreslagen och välkomnar den nya.
–  Lagen är ganska vettig, nu är det upp till bostadsmarknadens parter att fixa det här. Visserligen gör Fastighetsägarna, Sabo och Hyresgästföreningen olika tolkningar av den nya hyreslagen men med lite pragmatism hoppas jag att man ska hitta ett förhandlingssystem och ett sätt att hantera det så att vi kommer vidare. Vi ska sitta vid samma bord och komma överens, och hittills har vi ju i de allra flesta fall kommit överens ganska bra.

En skillnad som fortfarande finns mellan kommunägda och privata bostadsbolag är bostadsförsörjningsansvaret. Och här betonar Pelle Björklund att allmännyttan kommer att spela en viktig roll.
– Ansvaret ligger egentligen på kommunen men om man ska uppfylla uppdraget är det ju lättare att göra det i ett eget bostadsföretag. Men jag tycker inte att de kommunala bolagen ska ta hand om alla bostadsbehövande som den privata sektorn inte kan eller vill ta emot. Det kan inte bara vara vi som ska ordna bostäder åt flyktingar, störande grannar och förstagångshyresgäster.  Det är en uppgift för hela bostadsmarknaden, säger han.

Vid sidan av sin post som vd på Svenska Bostäder sitter Pelle Björklund nu även i Fastighetsägarna Stockholms styrelse.

Pelle Björklund växte upp i Katrineholm på 1950- och 1960-talen. Kanske är det hans bakgrund och uppväxtmiljö som gjort att social housing och segregerade områden inte faller honom i smaken.

– Fördelen med att bo i en liten stad var att vi alla gick i samma klass oavsett om man bodde i det lite finare området eller i det enklare. Jag kom inte från en familj med studietradition men i samma klass fanns det både adjunktens son och arbetarna på SKF:s söner och döttrar och allt där emellan. Ungar som inte var så studiemotiverade hemifrån drogs med.

Pelle Björklund anser att staden ska planeras så att det skapas förutsättningar för uppblandning mellan olika upplåtelseformer och lägenhetsstorlekar. Social housing i sig är bara stigmatiserande, menar han.
– Vi provade det i Sverige före andra världskriget när det byggdes barnrikehus för familjer med låga inkomster och många barn, inspirerat av paret Myrdal. Det är bättre att stödet går till personen direkt än genom subventionerat byggande som hänvisar utsatta människor till vissa bostäder.

Det går förstås i dessa dagar knappast att intervjua en vd för ett bostadsbolag utan att fråga om det låga byggandet i Stockholmsregionen. För Svenska Bostäder är en av de största bromsklossarna alla tidskrävande överklaganden.
– Det är självklart att vi ska ha en planprocess som innebär att man ska kunna överklaga – det är ju en demokratifråga. Men man måste hitta ett system där en tvist kan avgöras inom rimliga tidsramar. Detta system måste vara mer förutsägbart så att det inte tar fem år innan vi vet om vi får bygga tre eller sju våningar. Osäkerheten leder till lägre investeringsvilja, säger Pelle Björklund.

Vid sidan av överklagandeprocessen är alltför specificerade detaljplaner ett bekymmer som drar ner byggtakten.
– Många gånger är detaljplanerna så detaljerade att de mer ser ut som byggnadslov. Då blir det naturligtvis svårare att få till ett mer industrialiserat bygge, säger Pelle Björklund och visar i ett detaljplanshäfte som ligger på hans bord, där tjänstemännen till och med bestämt materialet i fönsterbågarna.

Vi pratar om uppdraget om att vara en exekutiv företagsledare och att ha politiker som uppdragsgivare. Sonny Modig, före detta vd på Malmös kommunala bostadsbolag MKB och kollega till Pelle Björklund, skrev i förordet till bolagets årsberättelse att hyror som sätts i attraktiva områden är alldeles för låga sett till vad kunderna är beredda att betala. Det kan ha lett till att Modig fick lämna sitt jobb.

– Sonny Modig har delvis rätt i det han påstår, men han förenklar det mycket när han argumenterar som han gör. Fast jag håller med om att hyresstrukturen inte minst i Stockholm har stora brister. Jag kan inte svara på hur det är i Malmö, men i Stockholm tar man för mycket hänsyn till fastighetens ålder och för lite till fastighetens läge. Man behöver ta hänsyn till alla möjliga standardfaktorer för att få en mer rättvis och rimlig hyressättning som avspeglar de boendes preferenser.

För ett par år sedan lämnade Svenska Bostäder Sabo efter ett beslut i styrelsen. Sedan årsskiftet är Svenska Bostäder medlem i Fastighetsägarna Stockholm och under våren valdes dessutom Pelle Björklund in till styrelsen. Både medlemskapet och styrelseuppdraget berättar Pelle Björklund med emfas är viktiga för bolagets utveckling.

– Det är vådligt att stå utanför det viktiga nätverk som Fastighetsägarna utgör. Som styrelseledamot kan jag föra Svenska Bostäders och den kommunägda sektorns talan i alla olika typer av frågor.

Jag avslutar med frågan om hur han vill bli ihågkommen som vd och inser det absurda i att fråga en aktiv och nutidsbaserad person som Pelle Björklund en sådan fråga. Men han skrattar och svarar på sitt varma och hjärtliga sätt.

– Jag vill vara med och bygga hus och förbättra saker för andra människor. Jag bygger inga monument över mig själv. •

_________________________________________________

Tio korta frågor till Pelle Björklund

Sveriges vackraste byggnad: Uppståndelsekapellet Skogskyrkogården.

Borde aldrig ha byggts: Kulturhuset i Stockholm. Inte för att huset är fult utan för den felaktiga
placeringen.

Bästa egenskap: Mångsidig och stresstålig.

Sämsta egenskap: Rastlös och ivrig.

Favoritpryl: Reservoarpenna.

Senast lästa bok: Dirigenten från Sankt Petersburg av Paul 

Leander-Engström och Camilla Grebe.

Senast sedda film: World war Z.

Land jag gärna besöker: Österrike för att vandra i Alperna.

Favoritsysselsättningar: Snickra, bygga, jakt, måla, teckna.

Ville bli som barn: Arkitekt.

_________________________________________________ 

Kort fakta om Pelle Björklund

Familj: Gift och har två vuxna barn. Hunden Castor

Bor: i Vasastan, Stockholm

Ålder: 59 år

Bakgrund: Arkitekt från KTH i Stockholm, utredningssekreterare på Hyresgästföreningen, förvaltningschef på SKB, vd för Väsbyhem, vd för Stockholmshem. Vd för Svenska Bostäder sedan 2008.

_________________________________________________  

Det är en sådan där dag som ser ut som rå höst vid morgonens första ögonkast ut genom fönstret, men som efter en svettig promenad till kontoret visar sig vara ännu en sensommardag. Det fick Jörgen Lundgren, nytillträdd vd för Norrporten, erfara denna tisdagsmorgon. Varm i kläderna – i dubbel bemärkelse – hänger han av sig kavajen och hälsar glatt i samma rörelse.

Han är prydligt klädd och förvånansvärt avslappnad med tanke på att han två timmar senare ska ta flyget från Sundsvall till Tyskland för styrelsemöten i de tyska bolagen. I dagsläget är Norrportens tyska innehav för litet för att motivera en egen filial av norrlandsjätten. Samtidigt är lokal närvaro ett viktigt inslag i bolagets strategi. Så hur blir det – är den tyska marknaden tillräckligt intressant, eller ska man lämna landet?

– Ja, det återstår att se, ytterst är det en styrelsefråga. Det är bara i Hamburg vi inte har vår egen personal ännu. Om vi ska expandera så vill vi finnas lokalt med egen personal. Närvaro är nyckeln, det har våra kundundersökningar visat flera gånger, säger Jörgen Lundgren.

Sundsvalls stadsnät pryder diskret stolarna i konferensrummet.

Stark närvaro i de utvalda marknaderna samt minimal administration för de lokala kontoren. Det är Norrportens mångåriga och framgångsrika strategi. Det interna arbetet däremot har fått en omfattande uppdatering sedan det omtalade inslaget i SVT:s Uppdrag granskning i våras. Där exponerades en företagskultur med påkostade tjänsteresor, vräkiga bilar och stora bonusar – vidlyftigheter som rimmar illa med att Norrporten investerar med svenska folkets pensionspengar.

Den plötsliga uppmärksamheten satte Norrporten i gungning. Både styrelse och ledning möblerades om. Si sådär ett halvår senare
konstaterar Jörgen Lundgren att det varit en omvälvande tid, och att den hårda pressen faktiskt förde något gott med sig.

När ett bolag ifrågasätts och sätts under press på det här sättet ges stor möjlighet till självrannsakan.

– Det har varit en jobbig tid men det har lett till att vi nu hamnat i en spännande utveckling framåt med många förändringar. När ett bolag ifrågasätts och sätts under press på det här sättet ges stor möjlighet till självrannsakan, och det vill vi ta tillvara på bästa möjliga sätt.

I samband med Norrportens medverkan i Uppdrag granskning valde både andra och sjätte AP-fonden att öppet redovisa den avkastning de fått sedan de köpte in sig i Norrporten – totalt cirka 20 procent årligen. I mätningar som ett externt undersökningsföretag gjort visar det sig att kundernas förtroende för bolaget är fortsatt starkt, och i årets Fastighetsbarometer, som presenterades i oktober, plockade Norrporten hem högsta poäng i kundnöjdhet bland kontorshyresgäster.

– Det är det som gör oss mest glada, att vi ändå i allt det här har fått bekräftat att våra hyresgäster tycker att vi är en bra hyresvärd. Det är det viktigaste för oss – att kunna fortsätta leverera i det perspektivet.

Att Jörgen Lundgren skulle träda in i vd-rollen efter att den dåvarande vd:n Anders Wiklander avgick i våras var ingen självklarhet även om han själv fick kliva in som tillförordnad under rekryteringsprocessen. Att valet till vd-posten slutligen föll på honom beskriver han som ”smickrande” och ”inspirerande”.

Förändringsarbetet började inifrån och ut. Nya ansikten i styrelsen. Nya arbetssätt utifrån tydliga policyer kring bland annat resor och representation. I dagarna ska också nya tjänster tillsättas, bland annat en HR-chef och en bolagsjurist, vilket Norrporten inte haft tidigare.

– Vi är just nu inne i en period då vi tittar mycket på hur vi kan bli mer transparenta och öppna upp Norrporten. Vi ska bli tydligare, redovisa helårsrapporter och bli mer börsfähiga som det heter. Det har kommit många spännande ansökningar, så det finns ett stort intresse för att jobba på bolaget, säger Jörgen stolt.

Han är i botten civilekonom och har arbetsplatser som Skandia, Nordea och Danske Bank i bagaget. Fastighetsbranschen kastades han sig in i när han rekryterades till Norrporten 2007.

– Jag har haft stor nytta av min bankbakgrund men inser också ödmjukt att jag varit tvungen att lära mig mycket om fastighetsbranschen för att kunna fatta beslut i investeringsfrågor och annat.

Med Norrportens sammanlagda värde på 25 miljarder kronor, bankskulder på 13 miljarder kronor, en belåningsgrad på 52 procent och en ständigt svällande projektportfölj är just finansieringsfrågor ett ofta återkommande inslag på Jörgens agenda.

I dag upplever han inga större problem med att få tag i det kapital som behövs, men för några år sedan var lånevillkoren en deppig historia, även för stora fastighetsbolag.

–  Låneklimatet har successivt normaliserats. Idag har vi inga problem att hitta pengar, snarare tvärtom. Det har gått väldigt fort, och den generella efterfrågan på företagskrediter har minskat som en konsekvens av konjunkturläget. Det  har sammantaget inneburit att priset på kapital kommit tillbaks till hanterbara nivåer för bra projekt och affärer. Belåningsgraden har gått ner vilket fortfarande försvårar finansieringen för flera aktörer. Nya regler fördyrar också bankernas upplåning vilket kunderna får betala,  och detta slår i synnerhet mot fastighetssektorn som är väldigt kapitalintensiv. Men det är ändå väsentligt bättre tider idag, och det är vi glada för, säger Jörgen Lundgren.

85 procent av Norrportens hyresintäkter kommer idag från kontorsfastigheter. Andelen butiker och andra typer av lokaler har medvetet reducerats.

– Man ska göra det man är bra på och för oss är det kontor. Vi har en liten slogan som vi kallar ”från kvadratmeter till kontaktyta”. Tillsammans med kunden tar vi greppet om helheten och skapar en lösning som stödjer kundens verksamhet och arbetssätt. Moderna kontor ökar kunskapsöverföring samt mer synliga och delaktiga chefer.

Vi har nog märkt att vi inte har svart bälte i förändringsbenägenhet vi heller, vi är precis som alla andra, men vi försöker leva som vi lär.

Arbetsmodellen utgår från en målbeskrivning där Norrporten tillsammans med hyresgästen går igenom organisationens arbetssätt för att sedan skapa den för organisationen bästa arbetsplatsen. Idag pratar man om free seating, clean desk och aktivitetsbaserade kontor. Sedan är det viktigt att ha respekt för att det i en förändringsprocess finns ett motstånd. Jörgen vittnar om att det är lätt att klänga sig fast vid sina egna skrivbord och pappershögar, inte minst på Norrportens eget huvudkontor där man skapat ett mer digitalt arbetssätt med delade arbetsplatser.

– Vi har nog märkt att vi inte har svart bälte i förändringsbenägenhet vi heller, vi är precis som alla andra, men vi försöker leva som vi lär. Det är viktigt att man bottnar i sådana här processer hemmavid innan man säger åt andra hur de ska jobba.

Kontoren som Norrporten hyr ut utanför Stockholm håller en hög standard  men kan förstås inte jämföras med fastighetsmarknaden i huvudstaden.

–   Hyresnivåerna på moderna kontorslokaler  på dessa marknader uppgår till mindre än hälften av hyresnivån jämfört med i Stockholm. Det händer att företag eller myndigheter väljer att omlokalisera till andra städer på grund av det och då gäller det att vara alert och ha fina produkter att erbjuda.

Just statliga verk och myndigheter är en viktig kundgrupp för Norrporten. Den senaste tiden har bolaget förvärvat och själva uppfört ett antal fastigheter åt rättsväsendet. Ett färskt exempel är Rättscentrum i Örebro som stod färdigt i somras efter en byggtid på tre år och en kostnad på cirka 500 miljoner kronor. Huset inrymmer tingsrätt, polis, åklagarmyndigheten och kriminalvården. Den miljöcertifierade fastigheten kombinerar höga miljöambitioner och modern teknik, två intresseområden som Jörgen Lundgren återkommer till flera gånger när han pratar om framtiden för sin bransch.

– Det kanske man inte tänker på, men den här typen av lokaler måste vara utrustade med tekniklösningar i toppklass för att klara de krav på till exempel utfrågning av vittnen på distans som moderna rättssalar ska tillhandahålla idag. Det är väldigt spännande.

Sedan Norrporten hittade sin nya nisch med fastigheter för rättsvårdande myndigheter har man fått anledning att fundera över om bolagets slogan verkligen funkar i alla lägen.

– Nej, ”Lokaler att längta till” känns liksom lite fel när man inviger ett häkte, säger Jörgen Lundgren med ett skratt.

Från att ha varit ett mycket fragmenterat bolag, med olika typer av fastigheter på ett 25-tal orter i Norrland fokuserar Norrporten idag på tillväxtregioner längs med E4-korridoren.

– Infrastrukturen är väldigt, väldigt viktig, betonar Jörgen Lundgren. I synnerhet för våra kunder men också för deras besökare. Idag är det en konkurrensfaktor att lätt ta sig till och från sin arbetsplats. Det märks speciellt i Stockholm där vi har större delen av vårt bestånd på promenadavstånd från Arlanda Express och Centralstationen.

Flat Iron Building vid Norra Bantorget var Norrportens första förvärv i Stockholm.

Hur långt Norrportens närvaro längs E4-korridoren ska sträcka sig är inte skrivet i sten, men högre lärosäten, bra befolkningstillväxt, och utmärkta kommunikationer är några kriterier som måste uppfyllas. När siktet väl är inställt på en ny ort vill Jörgen Lundgren helst göra entré genom ett långsiktigt lågriskprojekt. Bolagets första förvärv i Stockholm, det strykjärnsformade huset, Flat Iron Building, vid Norra Bantorget var ett skolboksexempel på en drömetablering – en välkänd profilfastighet, goda trafikförbindelser och hög uthyrningsgrad till stabila hyresgäster med långa kontrakt. Idag har portföljen i huvudstaden vuxit till cirka 80 000 kvadratmeter, och bolaget har en egen organisation på plats.

I väntan på nya möjliga drömetableringar har Jörgen Lundgren ett 1,1 miljoner kvadratmeter stort bestånd mellan Luleå och Hamburg att förvalta och förädla, och en egen organisation att leda genom det förändringsarbete han påbörjat.

– Det som fungerar väldigt bra finns det ingen anledning att ändra på alltför mycket. Vi fortsätter arbetet som vi har med vår egen personal ute på marknadsområdena. Vi försöker lyfta bort så mycket av administrationen som möjligt till huvudkontoret, så att huvuduppdraget för vår personal ute på orterna blir att fokusera på att möta hyresgästerna och se till att våra lokaler är uthyrda så långt som det går.

_________________________________________________

Fakta/Jörgen Lundgren

Ålder: 46 år.
Född: Sollefteå, Ångermanland.
Bor: i Sundsvall.
Familj: Hustrun Petra, barnen Jonas 21 år, Emil 18  år och Moa 14 år.
Intressen: Alpint. Både Jörgen och  barnen är flitiga skidåkare.

_________________________________________________

Fakta/Norrporten

Norrporten är ett av Nordens största fastighetsbolag och ägs av andra och sjätte AP-fonden.
Bolaget äger och förvaltar fastigheter med en uthyrningsbar yta om cirka 1,1 miljoner kvadratmeter varav 85 procent är kontor, 9 procent butiker och resterande del bostäder med mera. Fastigheternas värde uppgår till cirka 25 miljarder kronor.
Huvudkontoret finns i Sundsvall och verksamheten bedrivs i Luleå, Umeå, Sundsvall, Gävle, Stockholm, Örebro, Jönköping, Växjö, Helsingborg, Köpenhamn och Hamburg.

_________________________________________________

Tio frågor/Jörgen Lundgren

Vackraste huset: Den ofärdiga kyrkan Sagrada Família i Barcelona.
Borde inte ha byggts: Garaget till familjens villa. Jag rev det själv till slut.
Bästa egenskap: Är en positiv och öppen människa, rak i dialogen. Det kan nog uppfattas som lite jobbigt kanske.
Kan bli bättre på: Att ge saker lite tid.
Mest stolt över: Det klassiska, nämligen familjen och våra tre barn. Här hämtar jag ren och pur stolthet.
Favoritpryl: Slalomskidorna. Har tävlat alpint.
Dold talang: Laga hamburgare med så mycket som möjligt på.
Ville bli som liten: Har alltid velat jobba på bank sedan jag fick följa med min käre far till bankkontoret som liten grabb.
Förebild: Kofi Annan.
Senast lästa bok: Kriminalromanen Uppgörelsen. Blir annars mest affärstidningar.

Utanför fönstret breder Södermalm, Gamla stan och vattnet ut sig som en perfekt kuliss inramad av en krispigt klarblå hösthimmel och stark sol. Det är eftermiddag och på gatan nedanför rör sig trafiken vid Slussen i ett slags ”lugnet före stormen”-tempo. Bakom glaset på sjätte våningen i byggnaden på Peter Myndes Backe 16 sitter konsultbolaget Tyréns vd. Kanske är det den dova göteborgskan eller rörelsemönstret med armarna i kors där hon sitter lugnt och stadigt och blickar ut över staden. Ulrika Francke osar pondus. Och med rätta. Hon är en veteran i branschen, och i staden.

Även om det blir många timmar på jobbet tycker Ulrika Francke att hon har en bra balans. På fritiden går hon gärna på teater och inte bara för att hon sitter som ordförande i Stockholm stadsteater sedan sex år tillbaka.
– Jag har den mycket bestämda uppfattningen att vi blir bättre människor när vi tar del av kultur.

– Jag känner till de flesta och har varit med länge i branschen. Till exempel på den tiden då vi hade överskott på bostäder. När man hellre än att sänka hyran för en trea plomberade ett rum och hyrde ut den som en tvåa. Jag har varit med om att man har testat många dumma förslag som jag nu undrar hur de egentligen kom på.

Men att det blev fastighetsbranschen, eller Stockholm för den delen, var inte alltid en självklarhet. Som tolvåring bodde Ulrika Francke ett år i USA. Hennes pappa fick ett jobb som professor där och familjen följde med. Kanske var det året i USA som väckte samhällsintresset och reslusten för direkt efter gymnasiet gav sig Ulrika iväg till London – för att jobba med sjöfart.

– Jag hade planer på att bli sjöfartsjurist så jag åkte iväg för att testa lite, men så blev det inte. Istället återvände jag till Göteborg för att studera juridik. Men ganska snabbt så började jag sakna storstadspulsen. Göteborg hade blivit väldigt litet. Återigen var det faderns jobb som tog Ulrika ut på nya äventyr. Denna gång hade han erbjudits en tjänst i Stockholm och Ulrika var inte sen med att ta chansen att följa med. Året var 1975 och sedan dess har hon blivit kvar. Då tog också samhällsintresset över och Ulrika lämnade juridiken bakom sig och började studera ekonomisk historia. Nu var också politiken en del av Ulrikas vardag.

Det är ett problem att hyresgäster kapitaliserar på de värden som 
finns i de billiga lägenheterna i 
innerstaden. Det blir svarta affärer och det är inte bra för marknaden.

– Samhällsintresset har jag alltid haft men det var omdaningarna av Göteborg när jag gick i gymnasiet som verkligen fick mig intresserad. Rivningarna av Haga och Avenyns förändring var på tapeten och hus på Avenyn ockuperades. Jag var inte med men jag var där och hälsade på, säger Ulrika och skrattar åt minnet.

På den tiden rev Göteborg långt mer än Stockholm och det var bristen på dialog och alternativa lösningar som upprörde Ulrika Francke.

– Vi var ett ungt gäng som alla ville bo billigt och centralt. Vi kände att här fanns ju redan bra ettor och visst kunde man dela toalett med någon. Det var inte hela världen och duscha kunde man ju alltid göra på någon idrottsanläggning. Engagemanget i rivningarna ledde Ulrika till ett möte med byggnadsnämnden och det var den första riktiga kontakten med politiken.

– Jag minns att jag kände mig väldigt liten men blev förvånad över att de faktiskt lyssnade på mig.

Med den erfarenheten i ryggen tog också den politiska karriären fart. Ulrika engagerade sig i Liberala studentförbundet och blev så småningom ordförande där 1980–81. Hon hoppade av studierna efter att ha blivit erbjuden ett jobb på folkpartiets kansli i Stockholms läns landsting. Ett par år senare satt hon som stadsbyggnadsborgarråd i Stockholm och som ung småbarnsförälder och politiker i åttiotalets fastighetsvärld stack hon ut.

– Jag tyckte det var jättekul att vara heltidspolitiker. Då kände jag mig inte som en banbrytare utan jag ville bara gå in och göra ett så bra jobb som möjligt. Och visst fick man vara med om en del men det var ju ändå så att när byggarna kom in på kontoret var det jag som satt på makten, säger Ulrika Francke och berättar en av flera situationer som hon nu kan skratta åt.

Trots att hon som kvinna själv inte varit särskilt utsatt tycker hon att branschen har genomgått en stor förändring och gått från obligatorisk bastu och öl till professionella möten.
– Det är banne mig en revolution. Jag tror det var få som egentligen trivdes i den där miljön. Idag är det vansinnigt många fler kvinnor i branschen och generellt mycket mer professionellt.

Men i slutändan trivdes Ulrika ändå inte i rampljuset som politiken ändå innebar. – Barnen var små och jag tyckte inte om att ha Expressens reportrar hemma i köket på morgonen. Dessutom skulle det alltid vara bild med bebis på armen vispandes välling och jag tyckte att det var såååå töntigt hela tiden. Så hon lämnade politiken bakom sig och även om hon sedan dess gjort små inhopp och fortfarande idag har ett politiskt uppdrag som ordförande i Stadsteaterns styrelse vill hon inte gå tillbaka. Men att helt lämna beslutfattandet till andra verkar vara svårt för en person som Ulrika Francke. Sedan slutet på åttiotalet har hon suttit på olika positioner inom fastighetsbranschen allt ifrån vd på ett fastighetsbolag i Diöskoncernen till stadsbyggnadsdirektör i Stockholms stad och idag som vd för konsultbolaget Tyréns.

– På Tyréns lever vi med samhällsutvecklingsfrågorna, allt från vatten till buller. Vi är ett kunskapsföretag och ägnar oss åt forskning. Jag tycker att det är självklart att man måste göra det. Ska man verkligen erbjuda något nytt så måste man avsätta tid till det och det har vi prioriterat.

Ulrika Francke har ända sedan protesterna inför rivningen av Haga engagerat sig i bostadsfrågan. Tyréns är en av huvudsponsorerna för Nybyggarkommissionen som leds av förre statsministern Göran Persson, och hon sitter också med i Bokriskommittén som initierats av bland annat Fastighetsägarna. Enligt Ulrika Francke är en av de stora orsakerna till dagens bostadssituation att det alltför länge varit enbart en branschfråga.

– För tio år sedan var jag på en bostadsdebatt och då satt hela gänget som hade varit med sedan åttiotalet där på lång rad. Så kom Birgit Friggebo och konstaterade att ”det har inte hänt någonting i den här världen sedan jag slutade som bostadsminister. Det enda som har hänt är att Ulrika har blivit medelålders.” Först nu börjar det ändras.

Men hon tycker att debatten är inskränkt och mest handlar om Stockholms innerstad. Det kan vara att de som debatterar frågan också är de som bor i billiga hyresrätter i innerstan.

– Det är ett problem att hyresgäster kapitaliserar på de värden som finns i de billiga lägenheterna i innerstaden. Det blir svarta affärer och det är inte bra för marknaden. Det är bättre att det blir vita affärer och att pengarna kommer in och arbetar där de ska arbeta. Och jag anser inte att de billigaste lägenheterna behöver ligga på Östermalm.

Istället bör man enligt Ulrika Francke fundera på om alla lägenheter behöver ha samma standard – det blir väldigt stereotypt, både till utbud och prisklasser. Och måste allting jämt och ständigt vara tipp topp. Men den viktigaste faktorn till ökat byggande är enligt Ulrika Francke att reformera hyreslagstiftningen.

– När man ska sätta spaden i jorden för att bygga en hyresfastighet måste man veta vad man faktiskt kan ta ut i hyra. Sådana lotterier som vi har idag kan man ju liksom inte vara med på. Men på vilket sätt och i vilken takt förändringarna ska ske kan man diskutera.

I snart fyrtio år har Ulricka Francke bott och verkat i Stockholm. En stad som hon tycker lyckats behålla sin själ trots den snabba tillväxten.

– Men det är ju också så att betalningsviljan inte är lika stor överallt. Hon efterfrågar också mer innovation i bostadsbyggandet och anser att vi borde serieproducera mer för att få ner kostnaderna och öka byggandet. På Tyréns har de, i likhet med Sabo, försökt ta fram ett typhus som skulle kunna massproduceras.

– Det första huset blir dyrt men kan man bygga fler och på olika ställen går det att få ekonomi i projekten. När det byggdes mycket inom miljonprogrammet så byggde ju en byggherre 1 000 bostäder på ett ställe och fick på så sätt ner byggherre- och projekteringskostnaderna. Idag är det inte ovanligt att man bara bygger femtio lägenheter. Då blir det svårt att hålla ner kostnaderna. Ulrika Francke tror att flera markanvisningar kan vara en av lösningarna.

– Om kommunerna kunde lova att till exempel ge markanvisning för 500 lägenheter över en viss tid. Då kan man ta kostnader i första projektet och sedan föra över den på de andra projekten när de kommer. Varför man inte jobbar så idag vet jag inte.

Frågor om städernas själ och funktionalitet saknar Ulrika Francke ofta i debatten.

– Ta till exempel lastning och lossning av varor. När Jernhusen skulle bygga en ny station på Vasagatan var det väldigt mycket prat om ett högt hus och om arkitektur. Men jag saknade då förutsättningarna för att försörja stationshuset med leveranser. De frågorna är väldigt viktiga för stadsbyggare för att en stad ska kunna flöda runt byggnaderna.

Diskussionerna kring de nya planerna för Slussen är ett annat exempel där Ulrika menar att funktionalitet har fått stryka på foten.

– Slussen är först och främst en funktion och det glöms alltid bort i debatten. Slussen finns ju till för att inte Saltsjön ska försvinna in i Mälaren och för att kontrollera vattenflödena så att det till exempel inte blir översvämning i tunnelbanan. Nu har funktionsaspekten i detaljplanen till slut blivit helt ok. Nu kommer det att bli ett par knöliga år att ta sig till och från hemmet, säger Ulrika och blickar ut över området bakom sig som hon själv passerar varje dag till och från bostaden på Kungsholmen.

Det viktigaste för en stadsutvecklare är att förstå att man inte planerar för nuet.

Helt nöjd med funktionaliteten är hon inte. Hon tror att cyklisterna kommer få svårt att få plats. Och de värnar Ulrika Francke extra mycket om eftersom hon anser att biltätheten i Stockholms innerstad måste ner.
– Det viktigaste för en stadsutvecklare är att förstå att man inte planerar för nuet. Det vi konstruerar idag kommer att stå minst hundra år och det måste vara funktionellt i hundra år. Vi måste också bygga så att staden tål förändringar.

För Stockholms del anser Ulrika att stadens tillgänglighet är den viktigaste frågan.
– Jag tror fortfarande att det finns en jättepotential i kollektivtrafiken och jag tror att Förbifart Stockholm spelar en jätteviktig roll. Den kommer att skapa nya knutpunkter som är viktiga för att avlasta Stockholm city.

Det finns nästan inte en aspekt vad det gäller samhällsutveckling som Ulrika Francke inte har en åsikt om eller erfarenhet av. På Tyréns får hon dagligen använda sig av den breda kunskapen och under hennes tid som vd har företaget vuxit sig dubbelt så stort och expanderat ut över landets gränser. Hon trivs på sin position och med att ha många bollar i luften. Som vd, och person, är hon resultatinriktad och nu ska hon ta företaget ännu längre.

– Vi har satsat under de senare åren och det kommer vi att fortsätta med. Målet är att växa både i Sverige och utomlands.

_________________________________________________

Fakta/ Ulrika Francke

Född: 1956 i Göteborg.
Bor: I bostadsrätt på Kungsholmen i Stockholm.
Familj: Två vuxna barn och maken Michael.
Aktuell med: Vd för Tyréns, aktiv i Nybyggar­kommissionen och Bokriskommittén, Styrelseordförande för Stockholms stadsteater och styrelseledamot i Swedbank, Wåhlin Fastigheter AB, Hexagon och IQ Samhällsbyggnad.

_________________________________________________

Fakta/ Tyréns

Är: ett av Sveriges ledande konsultföretag inom samhällsbyggnad med fokus på lösningar inom stadsbyggnad och infrastruktur.
Grundades: 1942 av Sven Tyrén när han tog över John-Erik Ekströms Konsulterande Ingenjörsbyrå.
Omfattning: Idag har företaget 1 300 anställda i Sverige, Storbritannien och Estland och omsatte 1 235 miljoner kronor under 2012. Paradrätt i köket: Långkok.

_________________________________________________

10 frågor till Ulrika Francke

Favoritbyggnad i Sverige: Stadshuset i Stockholm med sitt fantastiska korridorsystem.
Byggnad som aldrig borde byggts: Garnisonen – det är en mastodont med långa tråkiga fasader.
Bästa egenskapen: Positiv och diplomatisk.
Sämsta egenskapen: Jag har nog lite för många bollar i luften ibland.
Favoriträtt: Tortellini med fiskfyllning.
Favoritpryl: Ipaden – den är med överallt.
Mest stolt över: För att inte säga mina barn som alla andra så säger jag Tyréns. För det är jag verkligen.
Favoritmusik: Allätare.
Senast läst: Stephen Frys memoarer.

Att intervjua Greg Dingizian är oerhört lätt. Man behöver knappt ställa några frågor. Ordflödet är konstant och hans berättelser om den långa karriären fram till dags dato är såväl fascinerande som underhållande. Problemen dyker upp när man ska skriva, eftersom han i ungefär varannan mening säger, ”det där kan du inte skriva”, eller ”det där är så galet så man borde skriva en bok om det”. Och så vidare. Det finns många fötter Greg Dingizian helst vill undvika att trampa på.

Man inser rätt snabbt att karln, 53 år fyllda, har levt ett turbulent affärsliv och det är på sätt och vis märkligt att han fortfarande orkar hålla tempot uppe. Att han inte på ”gamla dar” bestämmer sig för att mjuklanda i något enkelt projekt, eller softa i huset som han äger på Bali. I stället kastar han sig in i den kanske tuffaste utmaningen en fastighetsägare kan hamna i: att få ordning på nerslitna miljonprogram. Först ut 867 lägenheter i Herrgården, i folkmun mer känt som ”kackerlackshusen”, och 2 178 lägenheter i Linköping och Markaryd. Och det kommer fler köp rätt snart lovar Greg: ”Vi kommer att sitta på en miljon kvadratmeter år 2015.” Med inträdet på Stockholms-börsen öppnas även dörren för fler emissioner i framtiden.

Greg Dingizian senior med Greg Dingizian junior. Föräldrarna bor på Victoria Parks livsstilsboende.

Så vad är drivkraften denna gång för Malmögrabben, född i Bagdad? Han som gjort aktieklipp, köpt och sålt i Hyllie, räddat HSB Malmö från konkurs i samband med uppförandet  av Turning Torso och byggt lyxigt livsstilsboende för äldre ovanför ett gammalt kalkbrott.
– Jag tänker att den här bostadssatsningen ska bli min sista fastighetsaffär, säger Greg, brunbränd efter den senaste vistelsen på Bali. Efter att jag sålde av pick och pack 2009 var jag rätt mätt på affärer och fastigheter. Tänkte att det var dags att trappa ner och hitta andra värden i livet. Men det fungerade inte för mig, jag var tillbaka på banan efter ett år. Jag är nog lite för rastlös.

Antagligen dagens understatement. I mångt och mycket, bakom de runda glasögonen och det grånande håret, är han samma Greg Dingizian som 21 år gammal hoppar av studierna i ekonomi på Lunds universitet, och i 80-talets börsyra börjar göra aktieaffärer så att förmögenhetskontot växer till åttasiffriga tal. Sedan spricker bubblan och han förlorar nästan allt. Men den stora skillnaden är, påpekar Greg nu cirka trettio år senare, att han lärt sig vad risk är.
– Då när jag var ung såg jag bara möjligheter och jag begrep över huvud taget inte ordet risk.

Aktiekraschen var första lektionen i risk. Den andra kom 1992 då fastighetskrisen svepte med sig investeringar som han byggt upp, det mesta industrifastigheter i Malmö.
– Som tur var, jag var ung då. De som var äldre orkade aldrig att resa sig och komma tillbaka in på banan, konstaterar han.

Kontraster. Poolen på Victoria Park och innehavet i Herrgården.

Men även Gregs liv påverkades av yran, av pengarna och alla snabba klipp.
– Jag minns en dag, det är någon gång 1990. Jag var hemma i den tjusiga villan, satt i den svindyra designade fåtöljen med en drink i handen, lyssnade på ”New York, New York” med Frank Sinatra och insåg plötsligt att allt bara var meningslöst. Att hela mitt liv fram till dess bara hade handlat om att ha mer och mer, och jag visste inte vad jag skulle ha det till.

Han säger att insikten ledde till en mörk period i hans liv och resulterade även i att han mådde dåligt rent fysiskt. Efter det börjar han meditera, äta vegetariskt och fundera över andra värden i livet. När Vasakronan 1997 köper upp innehavet i Gotic, där man samlat en mängd bra handelsfastigheter i centrala Malmö, bestämmer sig Greg för att byta spår och göra ”för samhället goda affärer”. Det blev en satsning på vegetariska snabbmatskedjan Meaning Green. Kanske god men inte bra. Efter några år läggs restaurangerna ner. Antagligen för att han och kompanjonerna inte hade tillräcklig kunskap och insikt i branschen samtidigt som konceptet kom några år för tidigt. Men med ett lyckat köp av Brämhult (juicetillverkare) så kommer han ur det hela utan förlust. För medfinansiären Rune Andersson som köper loss Brämhult blir det till och med en riktigt bra affär.

Men Greg Dingizian är snabbt tillbaka på fastighetsbanan och självklart i Malmö, mycket tack vare stort förtroende hos några vänner och finansiärer, men också för att han har ett utmärkt väderkorn för bra affärer, och inte minst förmågan att övertala andra om hur fantastiska dessa affärer är.
– Det där har jag nog i blodet. Du vet vi armenier är ett handelsfolk som gjort affärer sen urminnes tider.

Fastighetschefen Per Ekelund (till höger) rekryterad från Akelius fastigheter ska få ordning på de inköpta bestånden i Herrgården (Malmö), Linköping och Markaryd.

Åren på HSB i Malmö 2003–2006 blir lika skruvade som Turning Torson han var med att förvandla från fiasko till stadens stolta symbol. ”Det kan man också skriva en bok om”, säger Greg. Sedan kom Annehem och portföljen med kontorsfastigheter som såldes av och så Victoria Park, det lyxiga livsstilsboendet som inte var hans egen idé och kanske inte heller den bästa affären under hans karriär.
– Hade det legat i Stockholm skulle vi kunna ta bra betalt och tjäna pengar. Men i Malmö finns inte den marknaden, konstaterar han nu.

Sista etappen som nu byggs ska också bli billigare bostadsrätter för runt två miljoner kronor styck. Hans pappa och mamma bor förstås i Victoria Park, med terrass och utsikt över kalkbrottet och havet, med Greg bara några hundra meter bort på Victoria Parks kontor.

Vi åker till Rosengård och husen på Ramels väg som det redan skrivits mängder av artiklar om i lokalpressen. Ofta med rubriken att han är tillbaka i området.
– Det är väl rätt mycket en mediegrej att jag har rötterna här. Vi bodde bara här i två år och det var då ett annat Rosengård än dagens, med kanske hälften svenskar och resten folk från Jugoslavien, Finland och Grekland.

Greg betonar också att hans invandrarbakgrund skiljer sig markant från dagens flyktingar. När familjen kom från Irak 1965 var det för att pappan fått jobb som exportchef på ett företag i Malmö.
– Det stod en lägenhet och en Merca klar åt oss när vi kom. Jag sattes på Fridhemsskolan som ansågs vara en av de finaste i Malmö. Ensam invandrare då 1967 på hela skolan. Blev man bjuden hem till en kamrat efter skolan fick man sitta och vänta i vardagsrummet medan han åt sin middag. Det var helt otänkbart i vår familj att man inte skulle bjuda kamraterna på mat, men så var det då.

Vi vandrar runt bland husen där man ser att renoveringar pågår. Fotografen André påpekar att han varit här förut och tagit bilder, säger att det redan märks hur mycket bättre det blivit.
– 95 procent av alla som bor här vill leva ett bra liv i trygghet. Det gäller att få bort dem som inte passar in här, säger Greg. Och då krävs det insatser av alla betonar han, polis, sociala myndigheter och förstås fastighetsägare.

– Det är nolltolerans som måste gälla, och det handlar inte bara om vapeninnehav eller våld. Folk ska lära sig att inte slänga sopor genom fönstret, inte ställa gamla möbler i hissen och så vidare, säger Greg och muttrar nåt om att det kanske borde införas körkort för att få hyra en lägenhet.

Dialogen är viktig. Hyresgästerna Mary Wared och Firas Jabbar (i mitten) har flyttat in i huset i Herrgården och är inte helt nöjda med tvätt­stugan. Greg och bovärdarna Mohammad Abed och Ahmed Abdulla diskuterar lösningar. Bovärdarna bor i området och de flesta kan arabiska.

Han kallar arbetet i Herrgården för ett politiskt uppdrag och det går inte att ta miste på engagemanget. Jag undrar varför han inte går in i politiken som systern, Esabelle Dingizian, riksdagsledamot för miljöpartiet.
– Vilket parti skulle det vara? Jag vet inte var mina åsikter passar in. I grunden anser jag att vi är för flata i det här landet. För mig är det bättre att ha synpunkter på politiken och att engagera mig i detta. Det är därför jag slutade som vd i oktober.

Nu ska man inte tro att Greg Dingizian är en mecenat och att satsningarna i dessa miljonprogram görs av någon sorts välgörenhet. Han var affärsman redan i tonåren och det är han fortfarande. Det lyser i ögonen när han berättar om dagen han står och tittar på husen i Herrgården medveten om att de kan köpas för 3 800 kronor per kvadratmeter.
– Jag sa till mig själv: ”Greg, det här är boende bara fyra kilometer från Gustaf (Adolfs torg). Vad hade du gett för de här lägenheterna om de var tomma?”

Hans slutsats där ute på gatan var att ett rimligt pris skulle ligga på det dubbla och att de efter renovering minst var värda 10 000 kronor per kvadrat.
– Så varför är jag då tveksam till att köpa till halva priset när det fanns hyresgäster? Vilken annan bransch har man den situationen att kunden halverar värdet? Det är då jag inser att man måste göra sociala insatser för att nå fram.

Han tror att en hyra på 1 200 kronor per kvadrat är vad folk är villiga att betala för en renoverad lägenhet. När de första fixade lägenheterna lades ut till uthyrning var det 200 personer som var intresserade.
– Jag skulle aldrig köpa i Arlöv eller ställen längre bort. Rosengård är nära city och är ju känt. När vi döper om fotbollsklubben Ldb Malmö till Rosengård blir det ännu häftigare. Tänk dig Rosengård mot Arsenal i Champions League, säger Greg och myser. Han är engagerad i klubben och Victoria Park är en av sponsorerna.

Mindre riskbenägen numera sade du? Men är det inte hög risk att bara köpa miljonprogram?
– Absolut inte. Intäktssidan är helt tryggad. På overheadkostnaden kan inte så mycket hända, 80 procent av räntorna säkrar vi. Vi jobbar med social dimension, rullande rot som höjer kvalitet och livslängd. Nej, riskerna är små. Det skulle vara ett nytt Lehman i så fall, säger Greg.

Och aktien är om man får tro honom undervärderad.
–  Ökar vi värdet på fastigheterna med 1 000 kr per kvadratmeter innebär det fyra kronor per aktie. Det är mycket för en aktie som nu står i 13 kronor. Det blir mycket jobb, men det kommer att bli en fantastisk resa, så det är bara att köpa.

Som sagt, han kan övertyga.

_________________________________________________

Ålder: 53 år.
Verksam: Arbetande vice styrelseordförande
(lämnade vd-stolen till Peter Strand den
21 oktober i år)
Vice ordförande i fotbollsklubben FC Rosengård.
Äger 13,9 procent av
Victoria Park, värde cirka 90 miljoner kronor.
Familj: Barnen Adeleide, 29 år, designer i London,
Adam, 26 år, bovärd på Victoria Park och Nina,
23 år, studerar till skådespelare i New York.

_________________________________________________

Listades NASDAQ OMX First North i november 2007. Ansöker om notering på Stockholmsbörsen.
Fastigheter: 261 000 kvm, 19 000 kvm byggrätter i Limhamn.
Bokfört värde: 1 642 Mkr, motsvarande 6 300 kr/kvm, per den 30 september 2013.

Reaktionen var direkt. ”Inte Ryssland!” Efter en tids drömmande om utlandsjobb blev Biljana Pehrsson uppringd av en headhunter med ett erbjudande om att flytta till Moskva för att jobba åt Ikea. Här hade hon drömt om att ta sig an Asien, eller någon annan riktigt avlägsen och exotisk marknad. Men Ryssland? Fast när tanken hunnit sjunka in blev det ändå tre år i Ryssland för hela familjen. Året var 2007 och det var andra gången i karriären som hon bytte jobb. I våras var det dags igen. Då tackade hon ja till tjänsten som vd för det börsnoterade fastighetsbolaget Kungsleden.

Några månader efter tillträdet tar Biljana Pehrsson emot med ett fast handslag i den färgglada receptionen. Snabbt är vi på språng för husesyn av kontoret på Vasagatan 7 i Stockholm. Med sin längd, de bestämda stegen och det bullrande skrattet är det förmodligen svårt för medarbetarna att missa var i lokalerna Biljana Pehrsson befinner sig.

Medarbetarna reagerade med glada miner på att just Biljana Pehrsson skulle ta
över vd-posten på Kungsleden. Här delar hon ett gott skratt med vice vd Anders Kvist.

Medan vi går berättar hon att studiekamraterna från lantmäteriprogrammet på KTH precis haft sin andra återträff. Det är 20 år sedan hon tog examen och tog klivet ut på arbetsmarknaden mitt under 1990-talets brinnande fastighetskris. En tuff, men härdande början på karriären. Under utbildningens sista år hade hon fastnat för ett projekt som Centruminvest skulle genomföra tillsammans med NK.
– Det var inte lätt att få jobb! Jag fick tjata mig till det, säger hon och skrattar vid minnet.

Till en början bestod arbetet av saker hon lärt sig under utbildningen, som att skapa kalkyler och analyser, och att ta fram material för beslutsunderlag. Så småningom fick hon börja jobba med egna projekt.
– Jag fick jobba med alla från arkitekter till byggarbetare och har verkligen lärt mig fastigheter från grunden med allt från uthyrning till förvaltning och konceptutveckling.

Det blev en lång resa. Totalt blev hon kvar 14 år inom bolaget, varav de fem sista som vd för konsultverksamheten Centrumutveckling efter att den delen skilts från det övriga verksamheten i bolaget.
– Då tänkte jag att jag antingen skulle bli kvar till pensionen eller hitta på något helt nytt, säger Biljana Pehrsson.

Har man en gång jobbat utomlands lämnar man aldrig den marknaden när man kommer tillbaka, utan har med sig det bredare perspektivet.

Nyfikenheten på utlandsjobb lockade, likaså lusten att ta steget från konsult till investerar­sidan. Men att det skulle vara just i Ryssland var inte riktigt i tankarna – vilket snart övergick i nästa chock. Det visade sig att Biljanas make hade blivit erbjuden samma tjänst som development director på Ikeas utvecklingsbolag i Moskva direkt från Ikea.
– När vi förstod att vi blivit erbjudna samma jobb sa headhuntern att det fanns gott om andra jobb utomlands. Det slutade med att jag gick till East Capital i Moskva för att bygga upp deras fastighetsfonder. Det var ett nytt tillgångsslag för bolaget att driva i egen regi.

Hon lärde känna den spirande, östeuropeiska fastighetsmarknaden på nära håll, och behöver inte fundera länge över hur förutsättningar där skiljer sig från de i Sverige.
– Den svenska marknaden är oerhört välfungerande, stabil och transparent. Det är enkelt att äga fastigheter, vi har ett fastighetsregister och ett inarbetat legalt ramverk som funnits länge. Ur ett internationellt perspektiv är det enkelt att göra affärer här eftersom alla pratar engelska och det finns en likviditet på marknaden.

Men någon färdig agenda fanns inte när Biljana Pehrsson tillträdde vd-posten på Kungsleden. Å andra sidan satt hon redan i styrelsen och hade därmed god insikt i hur bolaget mådde och hur förutsättningarna inför framtiden såg ut.
– Den första tiden var det viktigast att lyssna in och lära känna organisationen, men en av mina käpphästar var att jag inte tyckte att Kungsleden hade en tydlig position på marknaden. Fokus låg på att göra många och snabba transaktioner trots att jag inte tyckte att det alltid fanns förutsättningar för det. Nu har jag fått tillfälle att kavla upp ärmarna och genomföra den här förändringen.

Jag fattar beslut genom att göra en ordentlig analys, men erfarenheten är avgörande.

Under sina år i Ryssland fick hon erfara nästan motsatta marknadsförhållanden jämfört med hur branschen fungerar i Sverige. Den unga marknaden regleras av ett legalt ramverk som förvisso finns, men som är långt ifrån fulländat. Och marknadsaktörernas erfarenhet sträcker sig ofta inte längre än 12–13 år bakåt.
– När finanskrisen kom 2008 hade man aldrig tidigare varit med om en nedgång, det var helt nytt för alla men en intressant period att vara med om, berättar Biljana Pehrsson.

Med sig i bagaget hem hade hon en större förståelse för hur olika marknader alltid påverkas av varandra, det är bara en fråga om omfattning. Omvärldsbevakningen har blivit en del av den dagliga rutinen för Biljana Pehrsson, som skannar av alla nyhetsbrev hon kommer över från både svenska och andra europeiska fastighetsbranscher.
– Det måste man. Vi kan inte tänka att vi är isolerade här. Har man en gång jobbat utomlands lämnar man aldrig den marknaden när man kommer tillbaka, utan har med sig det bredare perspektivet.

Men på kontoret är det svenskt som gäller, åtminstone när det kommer till inredningen. Mötesrummen är döpta efter hållplatser utmed vandringsleden som gett upphov till bolagets namn. Biljana Pehrsson, som tycker om att ta sig an nya resmål till fots, skulle själv gärna utforska den verkliga Kungsleden, men det har inte blivit av ännu.

Biljana Pehrsson tog över rodret efter en tuff period för Kungsleden. Året innan hade aktiekursen bottnat när Högsta förvaltningsdomstolen slog fast att bolaget undanhållit skatt efter försäljningar som gjordes under 2004 och 2007. Utmaningen som väntade var att vända tillbaka till rätt köl. Responsen på att just hon skulle tillträda som vd var förhoppningsfull men Biljana Pehrsson hänvisar hellre till strategi än till sig själv.
– Jag vill lyfta fram vår goda organisation för marknaden och bygga vidare på den nya strategin där vi går från att vara transaktionsdrivna till att gå tillbaka till vad det faktiskt handlar om – relationen till våra kunder och att bygga aktievärde genom förvaltning och utveckling.

Fastighetsutveckling är ett relativt nytt område för Kungsleden, men Biljana Pehrsson vet redan vilken ände hon vill börja i. Bolaget har ett antal outnyttjade byggrätter i sin portfölj och en växande efterfrågan bland kunder som vill kunna expandera i sina befintliga lokaler. Genom att bygga ut eller bygga nytt så är förhoppningen att Kungsleden kan behålla kunder som annars hade flyttat vidare till större lokaler.
– Vi ska vara med från A till Ö genom att bygga, hyra ut, förvalta och utveckla fastigheter. Det här är en del i en process som tar tid att implementera, men jag har en tydlig vision om vad och var vi ska vara om tre år.

I visionen ingår också målet att dra sig bort från mindre marknader och istället öka beståndet i Storstockholm, Göteborg, Malmö, Mälardalen samt utvalda tillväxtorter i Norrland. Kungsleden tog ett jättekliv framåt på vägen mot sina nya mål genom en enda affär, som också blev Sveriges största fastighetstransaktion under 2013. Att GE Capital Real Estate bestämt sig för att avyttra hela sitt svenska bestånd var inte känt när Kungsledens renodlingsstrategi formulerades, utan snarare en lyckosam slump.
– Vi bedömde att det skulle ta 18–24 månader att förändra vårt bestånd i den riktning vi ville. Istället lyckades vi nå flera av våra mål i en enda affär.

Efter två månader på sin nya post gick affären i hamn och i december tillträdde Kungsleden sina 84 nya fastigheter, fördelade på främst Stockholm och Göteborg.
– Det har varit en hektisk period med många inblandade, och en lång turné för att inspektera alla nya fastigheter. Jag har ju fortfarande inte hunnit se alla fastigheter i vår portfölj före GE. Och nu kan vi inte heller sitta och rulla tummarna – vi ska ta över en del personal och har ett viktigt arbete att göra för att sänka vakansgraden i det nyförvärvade beståndet.

Den renodling av portföljen som nu påbörjats kommer att kräva många och tunga beslut framöver. På vilka orter ska bolaget finnas representerade? Vilka fastigheter är möjliga att utveckla i framtiden, och vilka ska säljas vidare? Biljana Pehrsson förlitar sig på en kombination av kalkyler och erfarenhet.
– Jag fattar beslut genom att göra en ordentlig analys, men erfarenheten är avgörande. Har man haft tentaklerna ute på den här marknaden i 20 år som jag har haft, så får man en bra känsla för vad som är bäst.

Det är fastigheternas betydande roll för människor som Biljana Pehrsson tycker gör det roligt att kliva upp på morgonen för att åka till jobbet.
– För mig är det oerhört kul att fastigheterna står där de står, att de är beständiga och påverkar så många människor. Det gör jobbet verkligt på något vis. En fastighet är antingen din arbetsplats, huset där du bor eller restaurangen där du äter din lunch. Alla har en åsikt om köpcentrumet de handlar i, det är häftigt när det kanske handlar om ett projekt jag själv varit med och byggt upp. Sen är det inte bara ekonomi, juridik och teknik som möts i ett hus, utan också arkitektur och design.

Men trots alla kopplingar till andra yrkesområden är Biljana Pehrsson fullt tillfreds med att fortsätta på fastighetsspåret.
– Jag har aldrig tänkt att jag skulle byta bana. Jag fick frågan innan jag tillträdde och hade jättesvårt att komma på vad jag skulle kunna göra om jag inte jobbade med fastigheter, vad skulle det vara?

_________________________________________________

Tio frågor/ Biljana Pehrsson

Vackraste fastigheten:  The Chrystler building i Art Deco stil i NY.
Fastighet som aldrig borde ha byggts: De flesta av miljonprogrammets bostadshus på 70-talet.
Min bästa egenskap: Engagerad.
Ett beslut jag ångrat: Att jag inte köpte flera H&M aktier i början på 90-talet när jag fått mitt första jobb efter KTH.
Motto: ”Do your absolute best, and have a good time!”
Favoritpryl just nu: Min cykel.
Senast läsa bok: Rasputin av Henri Troyat.
Äter helst: Skaldjur.
Dold talang: Spelar schack.
Ville bli som liten: Arkitekt.

_________________________________________________

Fakta/ Kungsleden

Grundades 1994, efter 1990-talets bankkris, för att förvalta pantvårdsfastigheter.
Omfattning: Kungs­leden äger och förvaltar kommersiella fastigheter, främst inom segmenten kontor, industri/lager och handel.
Bokfört värde: Fastig­hetsvärdet uppgår till cirka 20 miljarder kronor.
Kuriosa: Namnet är hämtat från den lappländska vandringsleden Kungsleden.

Björkvik – en liten sörmländsk ort mellan Nyköping och Norrköping. Antagligen mest känd för att före detta kommunalrådet och statsministern Göran Persson under sommaren levererade fängslande tal från scenen i Folkets park.

Det är här i den idylliska sörmländska landsbygden som Gustaf och Christian Hermelin under sent 1960-tal och tidigt 1970-tal växer upp på släktgården. Fem syskon, tre bröder och två systrar, där Gustaf är äldst och Christian yngst. Ett fritt sörgårdenliv där barnens tillvaro inte är inrutad av hämtningar och lämningar på dagis. I bygden utgår alla från att det blir äldste sonen Gustaf som tar över gården när pappa Bengt inte längre orkar med. Och att Christian, åtta år yngre, som nästan alla unga män i trakten blir mekaniker eller ingenjör för att sedan jobba på någon av de lokala industrierna i regionen, som Scania, SKF eller Ericsson.

Bröderna Gustaf och Christian Hermelin har följts åt genom karriären i den svenska fastighetsbranschen.

Men så blev det inte. Gustaf råkade ut för en motorcykelolycka som ”tvingade” honom till att studera istället. Och Christan var nog inte ens påtänkt som bonde. Han lider av allergi och astma. Under skördetiden fick han sitta med gasmask uppe på traktorn. Istället blev det mellansonen Sven som fick ta hand om gården. Där är han fortfarande verksam. Fast Gustaf har en fot kvar i hembygden. Han köpte en granngård där han bor med sin familj. När vi ses på pendeltågsstationen i Solna, på väg till Fabeges huvudkontor i Arenastaden, uttrycker han stor glädje över att bo utanför Stockholm.
– Känslan av att bruka jord och vara i skogen finns i mina gener. En dag när jag blir stor ska jag bli jordbrukare, säger han och ler finurligt.

Små aforismer och filosofiska resonemang är frekventa i Gustafs vokabulär. Christian är den mer återhållsamma typen.
– Han är analytikern. Jag är mer hands-on. Vi kompletterar varandra bra, säger Gustaf.

Deras samarbete tog sin start i Norrland, närmare bestämt i Bastuträsk dit först Gustaf begett sig för att starta en möbelindustri i en stor tom fabriks- och lageranläggning. – Men jag insåg efter tag att det var roligare att hålla på med fastigheter. Vi började köpa tomma industrifastigheter och gjorde om dessa till småföretagshotell. In med en receptionist, en fax och en kopiator och så hade vi plötsligt något bättre att erbjuda. Något som kunderna kunde betala en högre hyra för, säger Gustaf. Samma filosofi har bröderna införlivat i bolagen senare i karriären. Öka mervärdet i befintliga fastigheter så går det att höja hyran och räkna hem investeringarna.
– Man måste våga satsa och se de stora dragen. Mycket går inte att räkna hem i början så det gäller att ha en stark vision, och förstås ägare som ger en mandat, säger Christian där vi sitter mitt i den växande Arenastaden som om utvecklingen går åt rätt håll kan rymma hisnande 400 000 kvadratmeter kontorsyta.

Det första äventyret i Norrland varade i fem år. Bara några månader innan fastighetskrisen 1990 sålde Gustaf av innehaven i möbel- och fastighetsbolagen för att få pengar till köpet av gården han nu bor på. Christian hade på sin brors inrådan läst ekonomi på universitetet i Umeå för att åtminstone en av dem skulle ha avslutade akademiska studier. Så var det dags för bröderna Hermelin att bege sig till Stockholm och starta det gemensamma fastighetsbolaget man planerat. Frågan var bara vilka fastigheter de skulle köpa. Christian konstaterade att priserna på bostäder var attraktiva efter 90-talets stora ras, 2 000 till 5 000 kronor per kvadratmeter för fastigheter i innerstan.

Arenastaden är Christian Hermelins ögonsten. Gustaf Hermelin, som också sitter i Fabeges styrelse, följer områdets utveckling med stort intresse.

– Det kan inte vara fel, tyckte jag. Gustaf höll med, även om han tyckte att det lät trist att hålla på att förvalta bostadshus. Så bröderna fäste istället blickarna på kommersiella lokaler. Planerna på det gemensamma bolaget lades på hyllan och Christian fick jobb hos Arcona och Gustaf blev intresserad av att köpa Saabs gamla fastigheter i Nyköping.

– Jag ville ha med BPA som finansiär men de hade investeringsstopp. Då tog jag kontakt med Erik Paulsson som blivit styrelseordförande i BPA. Jag lyckades övertyga honom på plats i Nyköping vilken fantastisk affär det skulle bli, säger Gustaf. Affären gjordes upp och Erik Paulsson, som tydligen fattat tycke för den driftige sörmlänningen, ville genast att Gustaf som gentjänst skulle hjälpa honom i BPA. Det som sedan följer kan man kalla för en ”Hermelin – Erik Paulsson love story”.

Överallt där den skånske bondsonen dyker upp finns Gustaf och Christian med i bilden. Först i bolaget Oskarsborg som sedan kom att bli Storheden som blev Wihlborgs som blev Klövern, Diös, Brinova och Platzer. Och som gick ihop med Fabege. En sfär med den gemensamma nämnaren Erik Paulsson. För Gustaf Hermelin är tiden på Klövern den mest spännande hittills i karriären. Dit kom han som vd 2002.
– När jag kom in fanns det fastigheter för en miljard kronor i bolaget och inga anställda. När jag slutade var det ett bolag med 150 anställda och fastig-hetsinnehav på 15 miljarder kronor, säger Gustaf.

Under hans tid på Klövern utvecklades koncepten med Science och Business Parks och byggandet av Kistamässan som magnet och motor för bolagets satsningar i området. En modell som påminner om Fabeges satsningar i Arenastaden, där Friends arena och det gigantiska köpcentret Mall of Scandinavia är dragplåstren som ska öka attraktiviteten och driva upp hyrorna. Gustaf Hermelins tid på Klövern fick ett rätt abrupt slut 2011 när han slutade som vd och senare även manövrerades ut ur styrelsen tillsammans med Erik Paulsson. Allt orkestrerat av den nya storägaren Rutger Arnhult som nu är vd på Klövern. Men han är inte bitter över att ha fått lämnat Klövern som han kallar ”sitt bolag”.

– Så är spelreglerna om man är på börsen och jag tycker att Rutger Arnhult är en duktig analytiker. Både sådana som Arnhult och sådana som vi behövs i denna bransch. De som jagar och de som sår och skördar efter en tid. Det är det som skapar dynamiken. Utan jägare finns det ju inte heller någon att sälja till, påpekar Gustaf. För Christian som varit på Fabege sedan 1998 (vd sedan 2007) har inte tillvaron varit lika turbulent. Mycket tack var gediget stöd av Erik Paulsson.

– Jag är nog inte lika ombytlig och rastlös som Gustaf. Jag trivs rätt bra med att gå till samma kontor varje morgon och gillar skapandet och projekt kanske mer än Gustaf, förtydligar Christian. Fabeges Arenastaden är Christians ögonsten. Varje gång han får tillfälle att tala om projektet i Solna låter han mer som en lycklig predikant än den eftertänksamma person han egentligen är.

Nu har vi förutsättningarna att göra arenastaden till Skandinaviens attraktivaste arbetsplats.
Christian Hermelin (till höger) 

– Tänk dig att för fem år sedan när vi började denna resa fanns det bara några sunkiga hus. Hyrorna låg på mellan 1 100 till 1 800 kronor per kvadratmeter och det var stora vakanser. Vi såg möjligheterna och tänkte att vi skulle fylla husen och dubbla intäkterna. Men med tiden insåg vi också att det gick att skapa än mer värde och att det fanns byggrätter att köpa. Och nu har vi förutsättningarna att göra Arenastaden till Skandinaviens attraktivaste arbetsplats, säger Christian. Ingen tveksamhet under resans lopp?
– Nej, faktiskt inte. Det är ett så fantastiskt område det här. Med spårbunden trafik och bara sju minuter från T-centralen. Det går fortare att ta sig hit än till västra Kungsholmen, Sundbyberg eller andra utvecklingsområden i Stockholm.

Hela vår värld förändras med e-handeln som växer, och med nya krav på att godsflöden ska hanteras på ett hållbart sätt.
Gustaf Hermelin

För Gustaf Hermelin fortsatte resan efter Klövern i Erik Paulssons eget bolag Brinova och sedan i Catena där han är vd från och med i år. Ett börsnoterat bolag som ska växa kraftigt inom logistik. Ett nytt område för honom, men kanske en trist sektor för en utvecklare som Gustaf Hermelin.
– Så kände jag det också i början. Hur spännande är det att bygga en plåtlåda på ett gärde? Men intresset växer när man kommer in en ny bransch och ser möjligheterna även här. Hela vår värld förändras med e-handeln som växer och med nya krav på att godsflöden ska hanteras på ett hållbart sätt. Då förstår man att det är dags att bygga logistiknoder och det är vad vi nu satsar på.

Någon konkurrenssituation mellan bröderna tycks inte råda, och eftersom Gustaf sitter i Fabeges styrelse så är de gemensamma intressena överordnade. Att det skulle vara något problem att ha sin bror i styrelsen ser ingen av dem.
– Om det är någon som skulle våga säga till mig att lägga ner en idé eller att dra mig tillbaka så är det Gustaf. Då vet jag att det kommer från hjärtat och att han vill mitt bästa, säger Christian. Och trots att det i dagsläget inte finns några konkreta planer på att starta det gemensamma bolaget är drömmen inte bortglömd. Absolut inte. Inte just nu men det kommer säkert bli av någon gång, säger Gustaf.

Fakta Christian Hermelin

Född: 1964 i Björkvik.
Bor: Lidingö.
Aktuell: Verkställande direktör i Fabege.
Familj: Fru och tre barn.

Tio frågor till Christian Hermelin

Hus som inte borde ha byggts: 80-tals hus som rivs idag borde inte ha byggts.
Fastighet jag gärna ägt: Helst vill jag äga allt men om jag ska behöva välja en fastighet, blir det Norrmalmstorg 1.
Min bästa egenskap: Prestigelöshet.
Min sämsta egenskap: Kan bli bättre på att berömma bra insatser.
Senast läst bok: Barnbok för min nioåring.
Musik jag helst lyssnar på: Musik är inte viktigt för mig. Jag lyssnar på vad som helst.
Paradrätt i köket: Pasta Bolognese.
Hit åker jag gärna på semester: Fjällen.
Favoritpryl: Har inte fått den än. Min eldrivna bil.
Dold talang: Det är ont om dolda talanger.

Fakta Gustaf Hermelin

Född: 1956 i Björkvik.
Bor: Gård i Björkvik.
Aktuell: Som vd för Catena sedan september 2013.
Familj: Fru och tre tonåringar.

Tio frågor till  Gustaf Hermelin

Fastighet jag gärna ägt: World Trade Center i Stockholm.
Senast lästa bok: ”Stolt men inte nöjd” av Pär Nuder.
Paradrätt i köket: Vilt – gärna biffar.
Hit åker jag gärna på semester: Italien – alltid god mat.
Favoritpryl: Mina ”motor-prylar”.
Dold talang: En rackare på att sy i knappar som faller av.
Hur vill du tillbringa din pension? Som mentor och jord- och skogsbrukare.
Var lägger du din mobiltelefon när du sover? Så långt bort från sängen som möjligt.
Hur håller du dig i form? Jakt och fysiskt arbete.
När lärde du dig senast någonting nytt? Jag brukar lära mig något nytt varje dag!

Det är fullproppat i hörsalen på Arkitektur- och designcentrum i Stockholm. Arrangörerna från tidningen Form tittar stressat på varandra. Seminariet Genus Loci är överbokat och uppmärksamheten har varit stor när sju av Sveriges främsta arkitekter ska diskutera genusfrågor i den svenska arkitektbranschen. Temat för kvällen är kvinnans villkor i en bransch starkt dominerad av män så väl historiskt som i nutid och på talarlistan är samtliga kvinnor. En av dem är Emma Jonsteg, arkitekt och vd på arkitektbyrån Utopia. Kanske mest känd som debattör. En skarp och tongivande sådan.

Jag är så otroligt trött på att höra att jag har skinn på näsan. Det är ju egentligen helt absurt att säga så, vem har inte det? Säg tuff istället.

– Språk spelar roll. Jag är till exempel så otroligt trött på att höra att jag har skinn på näsan. Det är ju egentligen helt absurt att säga så, vem har inte det? Säg tuff istället, säger Emma Jonsteg där hon vant står på scenen.

Seminariet Genus loci är bara ett av många tillfällen då Emma Jonsteg debatterar och hon har starka åsikter om arkitekter och arkitekturens roll.

– Det finns en föreställning idag om vad konsumenten vill ha. Det finns en bild bland byggherrar att konsumenten inte bryr sig särskilt mycket om arkitektur. Många byggherrar har också en väldigt begränsad syn på vad arkitektur är och vilka värden arkitekten kan skapa. Man tycker mest att vi sysslar med yta.

När vi träffas för andra gången på kontoret på Kungsholmen i Stockholm berättar hon att hon trivs i rollen som debattör, även om det inte alltid varit en självklarhet. Hon både gillar att ta platsen och känner ett ansvar för att göra det. Men om debattörrollen inte alltid varit en självklarhet så har rollen som arkitekt varit det. Redan under uppväxten i Göteborg på sjuttiotalet visste hon att hon ville bli arkitekt.

Emma Jonsteg är en ofta anlitad föredragshållare, här på seminariet Genus Loci, där kvinnliga arkitekters situation diskuterades.

– Jag har alltid varit väldigt fascinerad av miljöer och vad det är som gör att man trivs i en viss miljö. Varför tycker man om ett hus eller ett rum och vad är det egentligen som gör ett område attraktivt? Det var frågor som fångade mig, säger Emma Jonsteg och entusiasmen är omisskännelig, liksom göteborgskan trots många år i Stockholm.
Flytten till huvudstaden var inte direkt planerad. Efter en utbildning som samhällsplanerare och ett par år på kommunen i Mölndal gjorde Emma ansökningsprovet för att komma in på Arkitekturhögskolan 1992.
– Så ringde de plötsligt en sommardag från Högskoleverket och sa att jag kommit in. Men jag hade glömt att ange om jag ville plugga i Göteborg eller Stockholm. Det tog jag som ett tecken på att det var dags att röra på mig och valde Stockholm. Sedan dess är jag kvar.

Sedan 2008 driver hon tillsammans med studiekamraten Mattias Litström arkitektbyrån Utopia Arkitekter som fokuserar på stadsbyggnad och bostäder. Och de kompletterar varandra väl. Med Emma Jonstegs envishet och vision och Mattias Litströms förmåga att lösa problem har de växt. Idag är de åtta anställda och har flera vunna tävlingar i bagaget. Senast Uppsala kommuns tävling om ett nytt kontorshus, där de vann med sitt förslag Juvelen. Det stod tidigt klart för Emma Jonsteg att hon ville driva sin egen byrå.
– Det fanns helt enkelt inget kontor som jobbade på det sättet som vi ville jobba och där vi med vår kompetens fick komma till vår rätt. Vi ville vara mer än bara en konsult som gör precis vad byggherren vill. Vilket allt för många arkitekter tyvärr nöjer sig med idag.

Solceller på fasaden och ett kommunalt hållbarhetscenter i Uppsalas nya kontorsbyggnad ritad av Utopia Arkitekter. Under hösten planeras byggstart.

För Emma Jonsteg är arkitekternas samhällsansvar väldigt viktigt, men hon tycker ofta det glöms bort.
– Det är inte alltid helt enkelt att kombinera rollen som konsult åt en aktör som ska tjäna pengar med att ta ett samhällsansvar. Där tycker jag det är viktigt att vi visar vad vi kan och vad god arkitektur och stadsbyggnad kan bidra med, både för vår kund och samhället.

När de startade byrån upplevde Emma Jonsteg att arkitekter inte hade något utrymme att skapa bra arkitektur och att frågan kring arkitektonisk kvalitet var försvunnen i bostadsdebatten.
– Det blev så tydligt att om vi ville driva en byrå med kvalitetsfokus, så skulle vi också bli tvungna att föra upp de här frågorna på agendan. Då kom debattörsrollen lite på köpet och jag kände att det fanns ett behov av att en arkitekt tog plats i debatten kring samhällsutveckling. För arkitekternas åsikter och kompetens behövs verkligen nu när vi ska bygga så mycket på så kort tid.
Emma Jonsteg tycker också att det behövs fler arkitekter på ledande positioner i samhället, bland politiker och beslutsfattare. Men när jag frågar om hon inte skulle vilja ge sig in i politiken får jag en lång skrattsalva till svar.
– Nej, nej aldrig. Eller man ska aldrig säga aldrig när det gäller mig, men just nu vill jag utveckla min byrå, säger hon samtidigt som hon vandrar runt kring skrivborden på kontoret och snabbt kollar upp vad de olika medarbetarna jobbar med.
Hon är en väldigt närvarande chef, flera gånger under intervjun fastnar hon vid någon av medarbetarnas skärm med frågor och funderingar. Det blir tydligt där Emma Jonsteg går runt på kontoret att hon har en klar vision för sin arkitektur, där byggnader är mer än bara fönster och fasader.

Har vi råd att inte bygga med kvalitativ arkitektur ur ett samhällsekonomiskt perspektiv? Och för vem är det egentligen för dyrt?

– Vi måste fråga oss vad det är som skapar livskvalitet? Det tror jag handlar väldigt lite om hur fönstren är placerade eller om man har en öppen planlösning eller inte. Man har missat stadsplaneringen och att skapa välfungerande stadsplaner med gemensamma utrymmen och levande bottenvåningar. Sånt som gör att folk vill bosätta sig i ett område. Men handlar det inte om att bostadsproduktion i sig är dyrt – och att man då inte har råd med en hög arkitektonisk kvalitet?

– Jag tycker vi måste ställa oss frågan om vi ur ett samhällsekonomiskt perspektiv har råd att inte bygga med kvalitativ arkitektur. Och för vem är det egentligen för dyrt? Är det för dyrt för mig som medborgare ur ett samhällsperspektiv eller är det för dyrt kortsiktigt för den här byggherren som vill göra god vinst eller är det för dyrt för kommunen som vill få största möjliga intäkter från sin markförsäljning?, säger Emma Jonsteg bestämt.

För att bygga Sverige ut bostadsbristen tror Emma Jonsteg på ökad regional samverkan och förståelse mellan alla aktörer i samhället – och att man bygger områden där människor vill bo och där det finns förutsättningar för riktig livskvalitet.

– För att göra det behövs det framför allt planlagd mark i attraktiva områden. Sedan behöver vi också en allmän uppryckning från alla i branschen. Vi behöver blir mer kreativa och kompetenta och kanske också kan släppa vårt i princip hundraprocentiga fokus på kvantitet. Vi måste bli mer konkreta och prata om på vilket sätt alla mer aktivt kan bidra till utvecklingen även när det gäller kvalitet.

För att på sitt sätt bidra till en positiv stadsutveckling vill hon skapa arkitektur som bidrar till ett område och förhöjer upplevelsen av det. Ett exempel på det är Juvelen, en kontorsfastighet i Uppsala med stort fokus på hållbarhet. Det var i höstas som Utopia, tillsammans med Skanska, vann Uppsala kommuns tävling om stadens nya landmärke. Utopia tävlade mot tre andra arkitektteam och Emma är oerhört stolt över fastigheten som väntas bli Nordens mest hållbara kontorskomplex.

– Utmaningen handlade väldigt mycket om att få in miljötekniken i en byggnad som var ekonomiskt genomförbar, så att huset faktiskt kan bli byggt så som vi ritat vårt tävlingsbidrag. Vi ville att huset och de miljötekniska lösningarna skulle vara integrerade och att husets uttryck skulle spegla visionen om en av världens mest hållbara byggnader.
Och att sticka ut arkitektoniskt är för Emma Jonsteg viktigt. Hon har tidigare uppmärksammats efter att ha sagt att Sveriges arkitektur, med få undantag, är usel. Något hon tror har att göra med ängslighet.
– Det finns en föreställning om att man förstör det gamla och genuina om man bygger nytt och modernt. Inte minst i Stockholm. Istället borde man så klart se det som att det ena kan berika det andra. Men då gäller det ju att det som man tillför också håller hög kvalitet. Och det har det ju inte alltid gjort, säger Emma Jonsteg envist.
En envishet som kanske kommer från åren i frisbee-landslaget (ja, hon har faktiskt spelat i landslaget) eller från en övertygelse om att hög arkitektonisk kvalitet går hand i hand med en positiv samhällsutveckling. Oavsett var den kommer ifrån så är det envisheten som gör att Emma Jonsteg fortsätter att utmana och debattera.

Fakta/Utopia

Grundades: 2008 av Emma Jonsteg och Mattias Litström som tillsammans ville skapa ett nytt slags arkitektkontor.
Arbetar med: Främst med stadsbyggnads- och bostadsprojekt.
Projekt: Juvelen (Uppsala), Söderkåkar (Stockhom), Spegelhuset (Stockholm) och Södra Rosendal (Uppsala).

Fakta/Emma Jonsteg

Född: 1972 i Göteborg.
Aktuell med: Vd, arkitekt och grundare av arkitektbyrån Utopia Arkitekter.
Bor: Stockholm.
Familj: Man och fyra barn.

I fönstergluggarna hänger tunn spindelväv. Numer är det sällan någon gör sig omaket att ta den vindlande spiraltrappan upp i det gamla tornet. Men det är ändå här som det känns mest logiskt att inleda historien om fastighetsbolaget Brandtornet och dess vd Michael Nilforsen.

Mest uppenbart är såklart namnet. Tornet, som gett bolaget dess namn, pryder den pampiga byggnad som sedan invigningen 1898 tjänat som Jönköpings nya polishus och brandstation i nästan ett sekel.
Namn och datum inristade i den grova putsen skvallrar om att det var fler besökare förr. De äldsta, något försiktiga, spåren har brandmännen lämnat. Härifrån vakade de över staden, även om huvudsyftet var något mer prosaiskt. Torkställningen för brandslangarna hänger fortfarande kvar.
Michael Nilforsen pekar på en av de lite mindre diskreta ristningarna.
– Från 1982, det måste alltså varit under ockupa­tionen.

Historien om tornet, och inte minst historien om bolaget som tog dess namn, kunde mycket väl tagit en helt annan vändning. Och familjen Nilforsen var i högsta grad inblandad, om än i helt andra roller än nu.

Profilen av Jönköpings gamla brandstation tjänar som bolagets logotyp.

Tidigt 1980-tal. Staden har på nytt invigt en ny brandstation och den gamla vet man inte vad man ska göra med. Men en grupp ungdomar, som länge sökt ett kulturhus centralt i Jönköping, beslutar sig för att ockupera den gamla brandstationen.
Den då 17-årige Michael Nilforsen var på intet sätt inblandad. Det var däremot hans far, det moderata kommunalrådet Lennart Nilforsen, som kallades dit i ett försök att medla. Efter många vändor beslutade kommunfullmäktige att satsa på ett kulturhus i tändsticksfabrikernas gamla fabriksbyggnader.
Och brandstationen fick alltså stå kvar.

Vi lämnar den historien där så länge, men den kommer snart dyka upp igen.
Genom fönstergluggarna kan man med lätthet överblicka bolagets hela bestånd, 40 000 kvadratmeter bestående av en mix av bostäder, lokaler, butiker, restauranger och hotell. Allting på promenadavstånd.
– Jag tror att man alltid ska vara nära marknaden. Vi har inget intresse av att etablera oss på någon annan marknad, på någon annan plats. Det är den här marknaden vi kan bäst. Vi brinner för Jönköping och det finns en enorm utvecklingspotential här, säger Michael.

Trots att man relativt sett de senaste åren varit ett av de mer expansiva fastighetsbolagen i Sverige, så stjäl inte fastighetsutveckling hela Michael Nilforsens fokus. Även om spiraltrappan tagit oss högt är det inget mot de höjder Michael Nilforsen är på väg mot.
– I april är vi ett gäng som ska vandra upp till Mount Everests basläger 5 364 meter över havet.
Minst en månad om året spenderas tillsammans med familjen i det egna huset på den thailändska ön Koh Lanta. Det är en av fördelarna med att jobba i en tajt familjeorganisation. Michaels fru Lotta jobbar som bostadskoordinator i företaget och hans yngre bror Joachim, som formellt är fastighetschef, kan lätt ta över vd-ansvaret när så krävs. Även ­svägerskan Maria jobbar i företaget.

I april är vi ett gäng som ska vandra upp till Mount Everests basläger 5 364 meter över havet.

Den andra faktorn som gör resedrömmarna möjliga är den långsiktiga förvaltningstanken. Hade han varit vd för ett mer transaktionsdrivet bolag hade han jagats av marknadens blåslampa.
– Värdet på fastigheterna har ingen större betydelse för oss. Det är egentligen bara när man ska gå till banken, då är de på en som hökar och ska ha sina kalkyler. Men vi är inte drivna av det, kan vi få ihop en dräglig tillvaro via förvaltningsarvodet är det mer än nog för oss.

De var tre bröder från början, men den yngsta brodern avled i cancer 2008. En händelse som kommit att prägla Michaels syn på vad som är viktigt i livet. Sönerna drogs in i företaget i ett tidigt skede när Lennart Nilforsen efter valförlusten på åttio­talet valde att satsa på det nybildade byggkonsultföretaget.
– Jag skulle jobba med ekonomi. Jag som var utbildad byggnadsmålare och visste inte ens vad debet och kredit var.
Det blev att sätta sig i skolbänken och läsa fastighetsekonomi på gymnasie- och högskolenivå.
– Jag måste ge pappa en stor eloge för att han låtit oss ta över helt. Det har gjort att vi kunnat växa. Jag tror att det är en brist i många bolag att man inte släpper taget tillräckligt tidigt.

De senaste tre åren har Brandtornet byggt 236 lägenheter – nästan halva sitt nuvarande bestånd. Det senare nytillskottet är kvarteret Druvan 19 med 85 lägenheter, varav 45 studentlägenheter. Nere på hörnet är den redan snyggt patinerade bardisken på bar El Duderiono på plats, annars återstår det mesta av inredningsarbetet. Lite skämtsamt frågar Michael de två krögarna Jesper Rogö och Stefan Skotte om de verkligen har tid att sitta och fika.
– De börjar betala hyra först när de öppnar, skrattar Michael.

Det senaste fastighetstillskottet förvaltas av det separata bolaget Katarakten AB. Namnet syftar på de stora forsarna i Nilen.
– Det är ju så vi heter, Nil-forsen, säger Michael.

Med något snarast triumfatoriskt i rösten berättar Michael att huset byggts på en tidigare parkeringsplats. Delvis för att han inte verkar alltför förtjust i parkeringar.
– Något borde göras åt p-platsnormerna. Det kostar oerhört mycket att bygga och vi kommer att sitta på för många p-platser i framtiden.
Men främst för att han är genuint intresserad av att bidra till stadens utveckling. Det riktigt skiner om honom när han målar upp bilden av hur uteserveringen kommer att bre ut sig över torget i sommar.
– Restaurangutbudet i Jönköping var länge riktigt dåligt. Högskolan har verkligen inneburit ett lyft för stadskärnan. Det ger fastigheterna ett lyft men mest är det roligt av rent privata skäl, att kunna få en bit anständig mat.
På anslagstavlan i portuppgången meddelar ett anslag att fastigheten förvaltas av Katarakten AB. Dels för att minimera risken, dels för att underlätta en eventuell försäljning i framtiden (vilket vi inte hoppas sker, tillägger Michael) bildar Brandtornet ett separat bolag för varje nytt projekt.

Några kvarter härifrån blev ytterligare 151 studentlägenheter inflyttningsklara i augusti förra året. Michael är särskilt förtjust i den ojämna siffran – kommunens krav var minst 150 lägenheter.
Att ett så pass litet fastighetsbolag vågar gå mot strömmen när de flesta säger att det är svårt att bygga hyresrätter gillades av bostadsministern, som kom hit och klippte bandet.
– Stefan Attefall fick med sig budskapet att det går att bygga till ett rimligt pris om alla, fastighetsägare, byggbolag och kommun drar åt samma håll.
Det gäller att få ner produktionskostnaderna så att man kan hålla hyran på en rimlig nivå, menar Michael.
– Vi ser till att hålla bra standard, ingen lyx. Men kvalitet lönar sig i förvaltningsskedet. Jag tror att det skulle se annorlunda ut om det var en byggare som var totalansvarig och inte skulle förvalta senare.

Vi ser till att hålla bra standard, ingen lyx. Men kvalitet lönar sig i förvaltningsskedet.

Tegelfasader har blivit något av bolagets signum. Dels för hållbarheten, dels av historiska skäl.
Alldeles intill den gamla brandstationen uppförde Brandtornet ett äldreboende i mitten av 1990-talet. Trots att det skiljer nästan 100 år smälter de två fastigheterna ihop fint.
I lokalerna alldeles under tornet sitter Tengboms och Brandtornets ”husarkitekt” Gunilla Gustafsson. Hon berättar hemligheten bakom tegelfasaden.
– Vi var väldigt envetna och letade tegel som skulle passa. När vi gick och letade i högarna på tegelbruken kom vi på att man skulle kunna använda baksidan av teglet som egentligen är sämre.
Ännu mer tegel blir det – sannolikt bakvänt – om planerna på att köpa det gamla Tändsticksområdet går i lås. I mer än hundra år spreds Jönköpings rykte via små askar över världen. Men 1975 lades produktionen av säkerhetständstickor ner. Sedan dess har området till viss del legat i dvala. Verksamheter finns, ni kanske minns brandtorns­ockupanterna som fick sitt kulturhus.
– En del kulturpersoner tror väl att Lennart
Nilforsen jagar dem, skrattar Michael.

När nu Brandtornet vill väcka glöden på nytt i Tändsticksområdet fruktar en del det värsta.
– Men idag slumrar hela området och vi vill vitalisera det. Vi vill få in bostäder så att det lever dygnet runt, samtidigt som det är viktigt att behålla områdets karaktär.
Men skulle det inte gå att få högre avkastning om du fick in en annan verksamhet än den nuvarande?
– Men ett kulturhus behövs. Hellre skriver vi ett långt kontrakt med kommunen. Vi skulle säkert kunna tjäna mer pengar men vi är inte ute efter att krama ur de sista kronorna. Det är bättre att lämna något bra efter sig.

Fakta/Brandtornet

Bakgrund: Familje­företag i andra generationen, fadern Lennart grundade bolaget.
Verksamhet: Äger och förvaltar 40 000 kvm kommersiella lokaler och bostäder.
Byggt närmare 500 hyresrätter i Jönköping genom åren.

FAKTA/ Michael Nilforsen

Ålder: 49 år.
Född: Jönköping.
Bor: Lägenhet, sommarstuga och så ett hus i Thailand, känner mig som hemma på alla tre ställena.
Familj: Fru, två barn och två bonusbarn med barnbarn.
Intressen: Resa, gärna med äventyrsinslag, nästa resa går till bas­lägret på Mount Everest.

Tio frågor/Michael Nilforsen

Vackraste huset: Petronas Tower i Kuala Lumpur.
Borde inte ha byggts: Flertalet av byggnaderna i miljonprogrammet.
Bästa egenskap: Lyhördhet
Mest stolt över: Familjen
Favoritpryl: Passet
Vilken händelse har förändrat ditt liv? Min brors bortgång i cancer fick mig att inse att livet inte är evigt, ”lev i nuet, framtiden sköter sig själv”.
Äter du det godaste godiset först eller sist? Först, man vet aldrig hur länge man får behålla påsen.
Paradrätt i köket: Gräddstuvad lever med lingon.
Senast läst bok: Begravda i himlen av Peter Zuckerman.
Favoritmusik: Pop och rock, typ Soundtrack of Our Lives, Coldplay, Lloyd Cole och U2.

Rullväskornas ständigt diskreta mullrande över marmorgolvet. En skolklass som hänger på räcket runt den runda öppningen i golvet, av de nyfikna blickarna att döma har de just klivit av tåget och inväntar spänt att få göra storstan. Pyset när en espressomaskin pumpar ut sin svarta bensin.

Självklart var det vid Ringen på Stockholms centralstation som vi stämde möte med Kerstin Gillsbro, vd för Jernhusen, som förvaltar fastigheter längs det svenska järnvägsnätet.
–  Visst är det en häftig plats!

Trots att hon som pendeltågsresenär dagligen passerar platsen vandrar ögonen nyfiket runt den väldiga hallen.
– Jag tycker om att gå in på stationer när jag kommer till andra städer. Dels för att de ju ofta är fantastiska kulturminnen, dels för att känna av flödet och funktionen, säger Kerstin Gillsbro.

Ringen, ”spottkoppen” eller för all del ”bögringen” (detta var under 1960- och 1970-talen en av Stockholms hemliga mötesplatser för homosexuella) är utan tvekan en av Sveriges mest välkända mötesplatser. Så självklar för de flesta, men samtidigt en miljö som genomgått stora förändringar. Blombutiken har väl alltid funnits här, en kopp kaffe har man kunnat få och att kunna botanisera bland ett stort tidningsutbud inför resan har alltid varit självklart. Men inte mycket mer än så. Idag däremot finns här över 60 butiker, restauranger och caféer.

I samspråk med Sofia Heintz som är projektledare för Orgelpipan 6, som blir ny entré till kollektivtrafiken i Stockholm med både hotell och bostäder.

För att inse skillnaden i utbud behöver man inte gå tillbaka så långt som till invigningen av stationen 1871 eller ens till när Ringen invigdes i samband med att tunnelbanan tillkom 1959. Det räcker med ett tidsskutt till 2001, alltså det år som Statens Järn­vägar bolagiserades och Jernhusen bildades.
– Jag är oerhört stolt över förändringarna. Och som den tågluffargeneration jag tillhör minns man ju de tråkiga, farliga och otäcka stationsområden man kom till då, säger Kerstin Gillsbro, som kom in i styrelsen 2006 och sedan 2010 är Jernhusens högsta chef.

Jag är oerhört stolt över förändringarna. Och som den tågluffargeneration jag tillhör minns man ju de tråkiga, farliga och otäcka stationsområden man kom till.

Huvudsyftet för bolaget är alltså att på komersiella villkor främja kollektivtrafiken. Alltid med resenären i fokus. Men samtidigt är det tydligt att Jernhusen går mot att bli en allt mer kommersiell aktör. Finns det en motsättning? Vad kommer först, transportpolitiska mål eller avkastning?
– Det är en fråga som vi ofta får. Men i de resenärs­undersökningar vi gjort är det tydligt att service efterfrågas. Men vad som är viktigt är att vi också har kunskapen att hantera resenärernas behov. Hade vi inte haft det hade det lätt kunnat bli köpcentrum av det hela.

I februari var det nyinvigning av stationen efter fem års renoveringar och grundförstärkningar (2 900 stålpelare har satts ner under den gamla delen för att inte den ska sjunka ner i dyn) men ändå pågår fortfarande full byggverksamhet. Kerstin vill gärna visa, men innan vi hastar vidare kan det vara på sin plats att påminna om att en stor del av Jernhusens verksamhet är något vi vanliga resenärer aldrig ser. Stationerna är halva bolagets marknadsvärde, resten är stadsutvecklingsprojekt, depåer och godsterminaler.

Det har framförts kritik mot att dagens kapacitet för depåtjänster inte räcker till när trafiken ökar och att dåligt underhållna tåg är en starkt bidragande orsak till tågförseningar.
– Men jag skulle inte vilja påstå att det finns någon brist på depåkapacitet. Det viktigaste är att depåer ligger rätt placerade så att man inte kör en massa tomma tåg på spåret bara för att de ska repareras. De depåer vi äger idag ligger på bra ställen. Men sen har det skett en tillväxt  av järnvägstrafiken, främst inom persontåg, som innebär att det behövs byggas nya depåer för en annan typ av tåg, så kallade motorvagnståg. Och det har vi levererat – både nya depåer och uppgradering av gamla depåer där det går.

Kerstin Gillsbro menar att den kritik som bland annat kommit fram i Riksrevisionens granskning ”Tågförseningar – orsaker, ansvar och åtgärder” snarare är tecken på de naturliga utmaningar som uppstår på en avreglerad marknad.
– Det tar ett tag innan man hittar strukturerna för vem som ska ansvara för vad. Därför träffar jag regelbundet ledningen för Trafikverket, järnvägsföretagen, fordonstillverkarna, spårentreprenörerna och godstransportörerna.

Som ni märker, för att vara ett reportage i Fastig­hetstidningen så blir det mer av transportpolitik än fastighetsprat.
– Det är det som är lite udda, men också det extremt roliga, att vara ett fastighetsbolag men samtidigt verka i en transportbransch med ett övergripande hållbarhetsmål. Vår mission är att få mer kollektivt resande och gods på järnväg. Och där har vi en unik kompetens.

Där andra fastighetsägare pratar om avkastning pratar hon om funktion. Är det bakgrunden som ingenjör som lyser igenom? Kerstin Gillsbro är civilingenjör inom väg och vatten, från Lunds tekniska högskola.
– Jag säger inte att vi inte fokuserar på avkastning och ekonomiska nyckeltal, det är ramen som ger oss förutsättning att verka. Det ena utesluter inte det andra.

Men om jag ska gissa – det ena tycker Kerstin Gillsbro är roligare än det andra. Vi står och blickar ner i det jättebygge som ska bli det nya Hotell Continental när hon med ett nöjt leende utbrister:
– Stora byggen, det är det fräckaste man kan vara på!

Här växer ett helt nytt kvarter fram mitt i city. Utöver hotell, restaurang och barer ska här även inrymmas bostäder och en takterrass med bar dit alla kan gå och njuta av utsikten. Under hela komplexet tar Station Stockholm City, där Citybanan ska gå, form.
– Själva ursprunget är bygget av Citybanan. Från början skulle den nya pendeltågsstationen ligga längre bort utan anslutning till centralen. Men vi menade att det inte skulle bli någon bra funktion för resenärerna. Så vi gick in och köpte fastigheten Orgelpipan 6 där gamla hotell Continental låg.

Under Kerstin Gillsbros tid som vd har ett allt större fokus riktats mot stadsutvecklings­projekt.
– Kärnaffären är att äga, utveckla och förvalta stationer, depåer och godsterminaler. Men vi har också stora markinnehav runt de tre stora centralstationerna i Stockholm, Göteborg och Malmö. Vi tar vårt ansvar för den hållbara staden genom att utveckla hela stadsdelar med målet att förbättra för resenären. Men sen äger vi bara fastigheten så länge som vi behöver, försäljningen blir ett bra ekonomiskt bidrag till vår fortsatta verksamhet.

Men Jernhusen är inte ensamt om att vara intresserad av de höga fastighetsvärdena kring dessa viktiga knytpunkter.
– Men vi vänder lite på steken och går in och skapar förutsättningarna för att flödena för kollektivt resande ska fungera. Genom att förtäta bidrar vi till en hållbarare stad.

Hon återkommer flera gånger till vikten att bidra till samhällsutveckling. Däri ligger också de lite mer svårgreppbara värden som vi talade om inledningsvis, stationerna som kulturhistoriska symboler och platser där livet utspelar sig helt enkelt.
– Att stationerna är offentliga platser innebär en stor utmaning och ställer stora krav på säkerhet och trygghet. Vi har människor som vistas här för att det ger dem skydd för väder och vind. Vi tar ett stort ansvar även om de rent sociala frågorna naturligtvis måste hanteras i nära samarbete med kommunen, vi kan aldrig gå in och ta deras ansvar.

Tidigare hade du en rad ledande befattningar inom NCC, är det stor skillnad att ha staten som ägare?
– Det är en vanlig fråga jag får. Men nej, jag upplever absolut ingen skillnad när det handlar om att driva en affär. Det som är häftigt är det samhällsbidrag jag känner att vi levererar. Det roliga är att det finns en dimension till i uppdraget att hela vår verksamhet syftar till hållbarhet; hållbara transporter, hållbara fastigheter och hållbar ekonomi. Det genomsyrar hela vårt tänk.

Hela vår verksamhet syftar till hållbarhet; hållbara transporter, hållbara fastigheter och hållbar ekonomi. Det genomsyrar hela vårt tänk.

Ett annat exempel på hur Jernhusen arbetar med fastighetsutveckling i stationsnära områden är Kungsbrohuset som Jernhusen färdigställde 2010. Två år senare köpte Folksam fastigheten för cirka 2,1 miljarder kronor. Men Jernhusen sitter kvar som hyresgäst.

Genom hela intervjun håller Kerstin Gillsbro en professionell fasad. Men då och då skymtar, ursäkta uttrycket, en närmast nördig passion fram. Som när hon blickar ut genom konferensrumsfönstret som överblickar det imponerande spårområdet.
– Man kan se både godståg, Arlanda express, pendeltåg och fjärrtåg komma samtidigt. Det är jätte­läckert! Det är något fascinerande med tåg, eller hur?

Som det proffs hon är ser hon till att växla resonemanget in på ett spår som leder fram till den egna verksamhetens perrong (ursäkta ordvitsandet).
– Vi märker bland ungdomar att tåg är lockande. Många unga vill jobba hos oss, vi får mängder av spontanansökningar. Dels är det tågen i sig, men kanske framförallt kopplingen till hållbarhetsfrågor. Sen tror jag också att det är viktigt att få bidra till samhället. Det kan jag själv känna att det är oerhört simulerande.

Det var med viss tveksamhet Kerstin Gillsbro ställde upp på en personlig intervju. Inte för stort fokus på barndom och liknande var villkoret.
– Den är på intet sätt hemlig. Men jag kan känna en viss tveksamhet inför artiklar som fokuserar mer på individen än den roll man har. För jag tycker att min roll och Jernhusen är viktigare än att prata om min privata sida. Sen jag har varit med om att det tippat åt andra hållet. Jag har ju varit med i byggbranschen ett tag nu och mycket har ändrats. När jag började var det många reportage av typen ”kvinna i hjälm”, mer fokus på att jag var kvinna än vad jag faktiskt gjorde. Det räcker.

10 frågor till Kerstin Gillsbro

Vackraste huset: Stockholms stadshus.
Borde inte ha byggts: Sjuka hus.
Kan bli bättre på: Leva i nuet, jag är väldigt strukturerad och organiserad. Tänker oftare på framtiden än här och nu.
Mest stolt över: Mina söner.
Favoritpryl: Min Houdini fleecetröja.
Var lägger du mobilen innan du går och lägger dig? I handväskan.
Äter du det godaste godiset först eller sist? Äter det godaste sist.
Paradrätt i köket: Bruna bönor och fläsk, jag älskar det.
Senast läst bok: Kärlek, vänskap, hat – Alice Munro.
Favoritmusik: Jazz.

Fakta om Jernhusen

Jernhusen bildades vid årsskiftet 2000/2001 i samband med bolagiseringen av affärsverket Statens Järnvägar.
Ägare: Svenska staten.
Omfattning: Fastighetsbeståndet utgörs av järnvägsstationer, kontor, byggrätter och mark inom stationsområden, underhållsdepåer samt gods- och kombiterminaler.
Marknadsvärde: 11,3 miljarder kronor, varav 75 procent finns i Stockholmsområdet, Göteborg och Malmö.

Det är nu lite mer än ett år sedan som Kajsas pappa, ”super­entreprenören” Sven Rautenberg, hastigt avled bara 60 år gammal.
– Pappas bortgång kom plötsligt. Han var så aktiv, motionerade och tävlade i ridning. Jag hade jobbat ett och ett halvt år på Slottsmöllan när han gick bort, berättar Kajsa Rautenberg.

Såren är långt ifrån läkta. Det är svårt att prata om vad som hände den dagen. Men Kajsa  Rautenberg blinkar bort tanken och tittar över de tegelröda husen. Några skolungdomar från Wallbergsskolan, som är inhysta i några av lokalerna, har rast och står och hänger och snackar, tittar i mobiler och suckar över värmen.
– Men pappa lever vidare här. Man måste tänka på att alla har en fight i livet. Det är inte bara jag som har förlorat min pappa så tidigt. Alla har sin historia. Det skapar en styrka också. Utmaningen är hur man hanterar framtiden. Det gäller att ta till vara på nära och kära varje stund.

Kajsa Rautenberg är sjunde generationen som bedriver affärsverksamhet på Slottsmöllan.

Pelle Johansson på Gocarthallen har varit hyresgäst i 18 år. Och han har inga planer på att byta lokaler.

1823 skapade Kajsas förfäder ett färgeri. Därefter tillkom ett tegelbruk och en textilindustri (som senare blev nuvarande Albany International). 1989 bildades fastighetsbolaget Slottsmöllan och 1990 flyttade första hyresgästen in. Idag består imperiet av 50 000 kvadratmeter fastighetslokaler i en anrik kulturmiljö.

Slottsmöllan är unikt och en del av svensk industri­historia. Fastigheterna har ”särskilt bevarande­intresse” och är därmed belagda med vissa restriktioner.

Till fastigheterna hör ett eget kraftverk i ån Nissan, vars vatten idag är så klart och rent att laxbeståndet har ökat. Det är inte ovanligt att vid rätt tid på året få se laxen vandra uppför kraftverkets två laxtrappor.

När Kajsa Rautenberg arbetade ihop med sin pappa på Slottsmöllan ansvarade hon för marknadsföringen och hemsidan, men fick också lära sig en del om ritningar och att hyra ut lokaler.
– Jag har väl alltid trott att jag skulle jobba här, men kanske inte som vd. En tanke var att ha en blomsteraffär här på Slottsmöllan, men nu blev det inte så. Kanske i framtiden, säger hon.

– Jag har vuxit upp här. Jag kan byggnaderna utan och innan. Slottsmöllan blev min räddning i sorgen. Det kändes helt naturligt att gå in som pappas efterträdare. Han är min inspiration och vi kommer att fortsätta förvalta bolaget i hans anda, men på mitt sätt, säger Kajsa Rautenberg.

Det kändes helt naturligt att gå in som pappas efterträdare. Han är min inspiration och vi kommer att fortsätta förvalta bolaget i hans anda, men på mitt sätt.

Hon är sambo med en officer och det blev därför en naturlig tanke att genomföra grundläggande militär utbildning i tre månader. Hennes nära medarbetare Christer Jacobsson säger att Kajsa utvecklades mycket under utbildningen.
– Hon blev faktiskt vald till bästa soldat i plutonen, avslöjar han och berättar hur Kajsa imponerar genom att ta stort ansvar och ledningsfrågor på allvar. Att enkelt stå upp inför mängder med människor och tydligt få fram vad hon vill.

Kajsa Rautenberg skrattar lite förläget.
– Grundläggande militär utbildning var det roligaste jag gjort och jag är glad att jag vågade ta steget. Jag lärde mig framför allt ledarskap. Att det går att flytta sina gränser. Att bita ihop när det är jobbigt. Att man kan mer än man tror, säger hon.

Slottsmöllan har genomgått en stor förändring på bara 15 år. Från att vara nedgångna industrilokaler påbörjade Sven Rautenberg en varsam renovering och byggde om fastigheterna till företagshotell. Idag finns cirka 120 företag i lokalerna, allt från enmansföretag till Swedbanks callcenter som sysselsätter 150 personer.
– Jag är så oerhört stolt över det pappa skapade. Nu är nästan alla lokaler iordninggjorda och vi ska förvalta dem med omsorg. Det är viktigt att hyresgästerna inte känner att det blir någon större förändring.

Kajsa får hjälp på kontoret av Christer Jacobsson och Kajsas faster Anna Rautenberg. Lillasyster Moa, 20, sitter i styrelsen för att ha insyn och få lättare att komma in i företaget när hon vill.

På kontoret arbetar Kajsa Rautenberg nära projektledare Christer Jacobsson.

Med det nära teamet omkring sig driver Kajsa Rautenberg företaget med ett fast grepp. Uppbyggnadsfasen är avklarad. Nu är företaget inne i en förvaltningsfas. Med utrymme för viss förbättring.
– Det är ett omväxlande jobb med allt från marknadsföring, plocka skräp, hyra ut lokaler, ta hand om kraftstationen och vattenfrågor. Det jag vill fokusera på är estetiken och miljöfrågor. Vi har tre trädgårdsmästare anställda som tar hand om våra parkområden. Det är något vi prioriterar. Vi är rätt hårda på att bevara ”industrilooken” och företag får inte sätta upp vilka skyltar de vill. Vi har ett koncept med egna skyltar som de får använda. Lika för alla.

Miljöfrågor inkluderar både fiskevård och kraftstationen. Slottsmöllan äger vattenrätten i Nissan ända in till Halmstad och Kajsa Rautenberg betonar hur viktigt det är att fortsätta verka för att vattnet ska bli ännu bättre, ännu renare.

Kraftstationen byggdes 1939–1940 och levererar 6–7 kWh miljövänlig el per år till Slottsmöllan. Det som blir över går till det lokala kommunala energibolaget HEM. Egen elproduktion, som just nu är en het fråga i fastighetsbranschen, har man alltså erfarenhet av här sedan 70 år tillbaka. Kraftstationen används till viss del i marknadsföringen.
– Det är alltid kul att peka tvärs över Nissan och berätta för hyresgästen att deras el produceras där.

Hållbarhetsarbetet  är viktigt. Bolaget försöker återvända så mycket material som möjligt.
– Vi har ett lager med saker som kanske kan användas i framtiden. Om en dörr ska bytas ut målar vi hellre om en gammal från lagret än köper en ny. Det är också ett sätt att ta hand om miljön, men inte alltid det billigaste alternativet.

– Pappa brukade säga att vi skapat den här miljön tillsammans. ”Med rötterna i historien och siktet på framtiden skapar vi tillsammans nåt mer än bara lokaler”. Jag tror hyresgästerna känner vårt engagemang. Vi har fler hyresgäster som hellre expanderar sina lokaler än som flyttar härifrån. Vi försöker ändra på lokalerna efter företagens behov. Det är viktigt att behandla alla hyresgäster likadant. Oavsett hur stora eller små företagen är.

94 procent av fastighets­ytan är uthyrd. Men utmed Nissan finns en fastighet med två våningar som står tom. Det är ren råyta och har använts av en del reklamfotografer som upptäckt det charmiga med historiens frysta ögonblick, dammet som virvlar runt i solstrålarna och textilindustrins gamla markeringar mellan takbalkarna där ullagret förvarades.

Viktigt för Kajsa Rautenberg och hennes medarbetare är att inte bara skapa ett företagshotell utan att Slottsmöllan är en mötesplats.
– Vår ambition är att ha en bra mix av företag inom skiftande områden, där vi kan utnyttja varandras kompetenser.

– Vi vill att området ska vara öppet för allmänheten. Vi har inte bara vanliga företag här utan även judoklubben, Friskis & Svettis, en skateboardpark, Arosfortet, Laserdome och Gocartbanan. På så vis fostrar vi nästa generation. En tonåring som kör gocart på Slottsmöllan kanske väljer att driva sitt företag härifrån om några år, säger Kajsa Rautenberg.

– Jobbet är väldigt roligt. Jag känner glädje varje dag när jag går hit. Fast ibland tänker jag – tänk om pappa levt, vilken bra kombination vi hade blivit, vilket team!

Kajsa Rautenberg hann inte med den utbildning hon hade tänkt sig innan hon fick gå in som vd. Hon läste lite juridik, men planerar att skräddarsy en utbildning som hon känner att hon behöver för att driva företaget så bra som möjligt.
– Svårigheter skapar också ett driv som gör att man tar sig igenom saker. Jag försöker ta lärdom av pappa som tänkte utanför boxen. Att skapa något och tro på det. Jag tror faktiskt att pappa hade varit stolt över mig idag. I pappas fotspår men i mina egna skor, säger hon.

Tio frågor/ Kajsa Rautenberg

Vackraste huset: För mig är det sommarhuset i Östergötland, nära Eksjö. Men det är inte huset i sig. Det är miljön som skapar det vackra i enkelheten.
Min bästa egenskap: Positiv och driftig.
Min sämsta egenskap: Inte tillräckligt stresstålig.
Dold talang: Skapar vackra blomsterarrangemang och duktig på att texta.
Senaste läst bok: Många påbörjade.
Favoritpryl: Pappas ärvda slalomskidor.
Plats jag gärna åter­vänder till: Sommar­huset i Östergötland.
Person jag beundrar: Min pappa, men jag har också flera andra förebilder här på Slottsmöllan.
Finaste hästen: Min C-ponny Take That.

Fakta/Kajsa Rautenberg

Ålder: 23 år
Verksam: vd för Slottsmöllan.
Född: i Halmstad
Bor: på Slottsmöllan
Familj: sambo Mikael Eriksson, lillasyster Moa, 20, mamma Pia.
Intressen: Ridning, elittränat i många år och har vallacken Lordanos.

FAKTA/Slottsmöllan

Fastighetsbolaget består av 50 000 kvm lokaler och inhyser cirka 120 företag. Omsättningen är drygt 35 miljoner kronor.
Äger även marken runt omkring, Laxön (en ö mitt i Nissan), jordbruksmarker, vattenrätten ända ner till Halmstad samt kraftstationen.

Taxichauffören svarar snabbt:
– Sjögatan 1A, jasså då ska du till Nybergs.

Vi rullar ut från Örnsköldsviks lilla flygplats och när jag berättar att jag är i stan för att intervjua företagets vd utropar chauffören entusiastiskt ”Nicklas Nyberg – the one and only”. Och efter en dag med vd:n för familjeföretaget Nybergs Fastigheter och Förvaltning förstår jag vad han menar.

Vi träffas på kontoret på Sjögatan 1A. En gata där Nicklas Nyberg praktiskt taget vuxit upp, då familjeföretaget hyrt lokaler där sedan 1984. Han har ett till synes oändligt förråd av idéer och visioner för sin stad. Energi har han så det räcker och blir över. Och beslutsamhet. Han har byggt upp familje­före­taget med ordning och reda, och kvalitet, som budord.
– Det vi gör ska hålla hög kvalitet och vara riktigt bra. Då blir det också lättare att rekrytera nya medarbetare, hyresgäster och eventuellt framtida köpare, konstaterar Nicklas där han sitter tillbakalutad i stolen framför en vägg av tavlor av Bengt Lindström, en konstnär som går som en röd tråd genom hans liv. Medan han pratar rör sig händerna, flyttar papper, justerar sladden och kontrollerar att telefonen är inom räckhåll.

Nicklas Nyberg ligger bakom den färgsprakande, och omdiskuterade, byggnaden Ting1. Fastigheten som helt förändrat stadens siluett. Men idéerna stannar inte där, planer finns på fler spektakulära byggnader. Förra året förvärvade han stadens Folkets Park där han hoppas att ett 16 våningar högt bostadshus ska stå klart inom fyra år. Och det är inte bara nybyggen som ryms i Nybergs visioner. Idéer för en ekologisk förskola, kanske med hönor på gården, trädgård och egenodlad potatis och med möjlighet till inlämning av tvätt för familjen, och kanske ett förbättrat privatiserat äldreboende i Örnsköldsvik bubblar under ytan.

På kontoret, där väggarna kantas av Bengt Lindströms konst, jobbar Nicklas Nyberg nära med teamet på åtta anställda.

Men låt oss gå tillbaka lite. Ursprungligen hade familjeföretaget måleri som basverksamhet och det var Nicklas farfar som startade det 1928. Redan tidigt började Nicklas arbeta i företaget. På kvällar, helger och lov lärde han sig hantverket och måleriet blev en passion.
– Från det att jag gick i sjuan, och hela gymnasiet, jobbade jag lika mycket på ett år som en anställd. Jag har alltid tyckt att det var roligt.

Efter en fyraårig utbildning i byggnadsteknik, och ett par år i branschen, började intresset för fastigheter ta fart.
– Jag har ju alltid haft ett brinnande intresse för måleri. Men det här med fastigheter är annorlunda. För att skapa lönsamhet i en måleriverksamhet måste du göra nya projekt varje dag. En fastighet stiger i värde över natten också och det är ju lite kul.

När Nicklas tog över företaget 2002 påbörjade han en intensiv köp- och säljresa.
– Jag hade en balansomslutning 2002 på 56 miljoner och efter fyra år låg den på 650 miljoner. Jag hade då som mest 310 lägenheter i Umeå och 235 i Ö-vik och 24 radhus i Stockholm, och ett student­boende i Västerås. Samt ett kontorshus i Umeå och även på torget i Örnsköldsvik.

Samtidigt hade företaget också 30 målare utspridda på uppdrag över hela Sverige.
– Det var ju ett våldsamt tempo alltså. Jag hade årskort både på SAS och Skyways och körde dessutom 7 500 mil per år. Så det var väl en period på femton år där som man gav allt.

Vi sätter oss i hans bil och det går fort när han kör runt i området, trots att han titt som tätt måste stanna och hälsa på folk, och påminna dem om olika saker han vill få gjort eller vill ändra på. Det var i samband med att satsningen på den nya arenan började ta form som Nicklas vände blicken hemåt igen. 2005 erbjöd han sig köpa fastigheterna på ”hans gata”.
– Då hade jag köpt en massa bostäder i Umeå och var egentligen inne på att gå på den trygga linjen, så att säga, och satsa på fastighetsförvaltning. Men så dök de här fastigheterna upp som jag tyckte om och såg potential i. Jag tänkte köra bägge spåren parallellt. Men det blev väldigt intensivt och jag behövde mer pengar så jag beslutade mig för att sälja i Umeå. Affären blev klar första juli 2008 med finanskrisen flåsandes i nacken.

Förvaltning av bostadsfastigheter är inte riktigt Nicklas Nybergs grej.
– Skulle vi bara ägna oss åt fastighetsförvaltning, ja, till och börja med så behövs ju inte jag. Det är väldigt tryggt att jobba med bostäder men det är inte samma drag. Inte alls lika roligt och utmanade som kommersiella fastigheter.

Även om han är väldigt förtjust i trans­aktionsprocessen och kan dra otaliga historier om fastigheter som köpts utan att knappt ha sett dem och avtal som skrivits efter minuter, är hans intention alltid när han köper en fastighet att behålla den.
– När jag bestämmer mig för att köpa en fastighet är det för att jag blivit förälskad i den. Och min
första tanke är att den aldrig ska säljas.

Snart får Nicklas Nyberg själv flytta in i Ting1. Här visar han stolt upp det som ska bli lägenhetens vardagsrum där barskåp och tv gömmer sig bakom Bengt Lindströms konst.

Fastigheterna på Sjögatan köptes och sedan dess har detaljplanen ändrats från tung industri till lät­tare industri, kontor och handel och byggnaderna har utvecklats för över 300 miljoner. Men om man får tro Nicklas Nyberg så är de inte ens halvfärdiga. I hans vision planeras investeringar på ytterligare 300 miljoner och tre höghus.
– Vi har nekat åkeri och tyngre industriverksamheter som har varit här förut. Vi måste ha det attraktivt här i området för att eventuellt kunna bygga bostäder i framtiden. Men marken är fortfarande kommunens så det är ju inte ens säkert att det blir vi som bygger där i framtiden. Men vi styr området dit.

I mitten av den stora parkeringen på Sjögatan står en stor skulptur av lokala konstnären Birger Åström och det glittrar till i Nicklas ögon när han berättar att han haft sina ögon på konstverket länge, och var riktigt glad när han lyckades övertala konstnären att sälja. Konsten har en viktig plats i Nicklas liv.

Vi kör vidare genom Örnsköldsvik och många av husen som vi passerar har Nicklas Nyberg antingen ägt eller äger idag. I hans vardagsarbete gör inte storpolitiken så mycket skillnad. Det viktiga är att kontakten med kommunen är god och den tycker Nicklas Nyberg att de har etablerat.
– Det händer något i Örnsköldsvik nu, det är väldigt positivt. Många har fattat att man måste satsa för att staden ska utvecklas.

Det enda som egentligen oroar är Företagsskatte­kommitténs förslag om minskade möjligheter till ränteavdrag för företag.
– Går det igenom blir det locket på på alla våra utvecklingsprojekt. Vi skulle sluta med att bygga och bara ägna oss åt förvaltning. Vi vill så klart inte göra det men så skulle det bli. Jag anser att det vore en stor katastrof för Sveriges framtida investeringar.

Vi åker vidare och varje gång vi passerar något hus eller område som är misskött eller, enligt honom, dåligt utformat knyts nävarna hårdare om ratten. Det tempo som övriga fastighetsägare i Örnsköldsvik håller är förvisso positivt för hans företag, menar Nicklas. Men det kliar i hans fingrar för att få göra om fler delar av stan. Och det går fort när han berättar. Miljonbelopp, transaktioner och fastigheter flimrar förbi.
– Man har ju blivit lite fartblind. Och i och med att vi gick ut så hårt under några år har man ju vant sig vid de här siffrorna. Men sedan Ting1 blev klart tycker ju vi att vi har lugnat ner oss. En normal människa tycker ju inte det, men med mina mått mätt så känns det så.

Och det är dit vi är på väg, till Ting1. Nicklas Nybergs ögonsten, där han själv också snart ska flytta in. Högst upp har han köpt en lägenhet där hantverkarna just nu lägger en sista hand på det spektakulära innertaket som föreställer en stjärnhimmel.
– Det känns fortfarande overkligt att huset står färdigt. Det är det roligaste vi har gjort, säger han och spricker upp i ett brett leende och visar entu­siastiskt ett barskåp som gömmer sig bakom en tavla i vardagsrummet.

Sedan mitten på nittiotalet har Nicklas velat köpa det gamla tingshuset. En byggnad i solid betong som ligger mitt i stadens kärna på en kulle. 2010 fick han möjligheten och slog till direkt.
– Den har perfekt läge i city och hade redan som den var en fantastisk utsikt. Min tanke var att bygga på några våningar bostadsrätter men så blev det inte. Hela den nya byggnaden är byggd på det gamla tingshusets innergård. Jag vill påstå att det är Sveriges mest komplicerade byggnation någonsin när det gäller bostäder.

Nicklas hade tidigare samarbetat med fastighetsägaren Torsten Kai-Larsen som intresserade sig för projektet och tillsammans tog de in stjärn­arkitekten Gert Wingårdh. I ett gemensamt bolag började de arbetet med vad som skulle bli en rejäl förändring i Örnsköldsviks stadsbild.
– Gert kom hit och bodde i perioder för att bilda sig en uppfattning om vad Örnsköldsvik behövde.

Under sina besök kom Gert Wingårdh att fascineras av Bengt Lindström. Konstnären som Nicklas Nyberg själv beundrat ända sedan han var liten.
– Min pappa berättade att han suttit på Arlanda och druckit kaffe när någon ropat att han var så lik Karl XII. Den som ropade var Bengt Lindström och han ritade av pappa på en bordsduk. Den duken tog pappa hem och ramade in. Den berättelsen, och mitt historieintresse, gjorde att jag köpte min första oljemålning av Bengt Lindström när jag var 22.

– Ligger den där takplattan verkligen helt rätt? frågar Nicklas och pekar upp mot stjärnhimmeln som ska bli hans badrumstak.
Ordning och reda är ledord för fastighetsägaren.

Den första skissen på Ting1 överraskade Nicklas.
– Jag blev mer eller mindre chockad när jag såg modellen. Gert hade samlat in färgerna till fasaden från Bengt Lindströms målning Woman’s dance. Först tänkte jag ”Går det här verkligen att bygga och få igenom?”. Men när Gert beskrivit tankarna runt det hela insåg jag att det här var precis vad Örnsköldsvik behövde.

Från det att Nicklas Nyberg köpte tills de första bostadsrättsägarna kunde flytta in tog det 900 dagar. Tack vare korta beslutsvägar, positiva kommunpolitiker, intresserade kommuntjänstemän och stort engagemang från alla aktörer tror Nicklas Nyberg. Men rösterna som hördes under processen var inte odelat positiva och byggnadens utformning fick mycket kritik. Det är inget som stör Nicklas Nyberg, man kan snarare säga att han välkomnar den. Att sticka ut hakan hör till.
– Gert jobbar ju ofta så och han skulle nog se det som ett misslyckande om alla var hundra procent nöjda. Då hade det troligen blivit för slätstruket.

Det enda som han ångrar så här i efterhand är att de inte byggde högre.
– Man skulle kunna ha gjort ett par våningar till, det har man ju känt. Men ja, vi var väl lite oroliga över efterfrågan.

Sista anhalt på vår resa är en restaurang på toppen av Varvsberget, dit Nicklas gärna kommer på lunch. Därifrån, 149 meter över havet, kan man blicka ut över Höga kustens skärgård, Nybergs fastig­hetsbestånd och inte minst Ting1. Som en färgexplosion står byggnaden där mitt i stadskärnan.
– När jag tänker tillbaka på de här åren är det ju nästan så att man blir lite rörd. För det är ju omänskligt egentligen, hur mycket vi hunnit med. Det går inte att göra om.

Fakta/Nicklas Nyberg

Ålder: 44 år.
Familj: Två barn, 15 och 19 år.
Verksam: vd och ägare av Nybergs Fastigheter, delägare i Nybergs bygg och måleri.
Bor: i villa på Varvsberget i Örnsköldsvik, och snart även i Ting1.

Fakta/ Nybergs
Grundades: 1928 som måleri. 2007 säljs måleriverksamheten och sedan ägnar sig företaget endast åt fastigheter, utveckling och förädling.
Anställda: 9
Fastighetsbestånd: 41 000 kvadratmeter lokalyta på Sjögatan och 6 000 kvadratmeter bostäder, samt delägare i ytterligare 28 000 kvadratmeter.

Tio frågor/ Nicklas Nyberg
Favoritpryl? Tumstock.
Min bästa egenskap? Initiativrik och ser möjlig­heter, gärna ovanliga.
Min sämsta egenskap? Dåligt tålamod (kan i sig vara bra också).
Senast läsa boken? Percy Barneviks senaste.
Platser jag gärna återvänder till? Besöker helst nya platser.
En person jag beundrar? Jan Stenbeck, han gick sin egen väg och var två steg före alla andra.
Kan bli bättre på? Allt.
Favoritmusik? Har ingen.
Intressen förutom fastigheter? Konst och historia.
Mest stolt över? Allt som blivit utfört.

Ingenting var omöjligt när Ting1 byggdes

För att överhuvudtaget kunna bygga Ting1 var man tvungen att spränga på det gamla tingshusets innergård. En minst sagt riskfylld situation, eftersom det samtidigt fanns folk inne i det befintliga huset.  Även 150 kubikmeter berg på utsidan av huset sprängdes bort, där parkeringsplatserna nu ligger. Det är bara en av många detaljer som gör Ting1 till en byggnadstekniskt unik byggnad

• Genom att beställa varm betong och förvärma formarna kunde man gjuta även om termometern visade på -27 grader.
• 320 000 kilo armering, motsvarande 32 mil armeringsjärn finns i huset.
• Byggnaden består av 6 254 ton betong. Betongfabriken hade inte recept på så hög hållfast betong som behövdes för Ting1 så därför togs det fram ett nytt recept mycket kraftigare än den i vanligt platsgjutet husbygge.
• När byggnationen närmade sig sitt slut krävdes nordens största betongpump för att nå upp till översta våningen.
• 10 000 glaskeramiksplattor i åtta olika färger täcker fasaden.
• 24 borrhål med ett djup på 250 meter förser huset med kyla via ventilation på sommaren, och värme på vintern. Att borra alla hålen tog ungefär en och en halv månad.
• De speciella utstickande balkongerna är byggda av en tre centimeter tjock fibercementskiva som limmats fast på stålkonstruktionen.
• Huset har 78 balkonger som varierar i längd, men alla är 2,59 meter breda.
• Den största balkongen väger 3 ton.

Västerås visar sig från sin bästa sida när den behagliga höstsolen skiner över Stora Torget. Så också en leende Nicklas Lidström som möter upp punktligt. Blicken är utforskande och nyfiken när han sträcker fram handen för att hälsa. En hand som lyft Stanley Cup-bucklan fyra gånger, hinner jag tänka.
– Jag vet ett kafé här nere som är bra att prata på, säger han och vi kryssar ner över torget mot pittoreska Kungsgatan.

Mellan åren 1991 och 2012 spelade Nicklas Lidström i Detroit Red Wings. Till skillnad från många ishockeyspelare klarade han sig från allvarligare skador.

Vi går i en stad där den blandade arkitekturen med stora kolossbyggnader från 1970-talet och gamla trähus från 1700-talet visar att var sak har sin tid. Så även för Nicklas Lidström som har flyttat tillbaka till staden efter drygt två decennier som NHL-proffs i amerikanska Detroit Red Wings. Efter att ha landat ett par år i den svenska tillvaron med familjen är han redo för ett nytt liv som fastighetsägare och delägare i bolaget Industrihus.
– Jag kom i kontakt med Industrihus för fyra, fem år sedan när jag var hemma på besök en sommar. De visste att jag var intresserad av att investera och de ville bli större.

Redan under NHL-tiden investerade Nicklas Lidström i industrifastigheter, men då mer som en indirekt ägare. Men nu ska han bli en mer aktiv fastighetsägare och tillsammans med vännerna Patrik Mellgren och Johan Ekholm utgör de idag den fjärde delägaren i Västeråsbolaget. Kaféägaren morsar igenkännande och serverar en kopp svart kaffe.  På tydligt klingande dalmål berättar sedan Nicklas om den trygga uppväxten i Avesta under 1970-talet. Han var näst yngst och ende sonen i den fyrhövdade barnaskaran.

Det var idrott i allmänhet och ishockey i synnerhet som gällde. När han blev uttagen till den nationella ishockeyturneringen i TV-pucken som femtonåring bestämde han sig för att söka till hockeygymnasiet i Västerås. Junioråren gick snabbt. Från Västerås IK till juniorlandslaget som 17-åring för att inte långt senare göra debut i Tre Kronor och spela VM 1991.
– Det var det jag hade drömt om som liten grabb. Det var stort att få dra på sig landslagets tröja och spela första landskampen och sedan en VM-turnering, berättar Nicklas.

Drivkraften, då som nu, var att komma till nästa nivå. Han värvades till Detroit Red Wings med den tidens mest namnkunnige spelare som lagkapten, Steve Yzerman. Det var vinna eller försvinna på det första träningslägret där agnarna skulle sållas från vetet, 70 spelare
skulle bli 25.
– Först visste man inte om man hade tagit plats i laget eller inte. Efter två veckor sa de ”Grattis, du har tagit en plats i laget, nu kan du gå ut och leta bostad”. Sedan var det upp till mig att hitta en. Om jag inte hade kommit med hade jag fått åka ner till farmarlaget i staten New York.

Efter flytten hem till Västerås investerade Nicklas Lidström i Industrihus tillsammans med delägarna Maria Wallin och Bosse Karlsson.
– Jag har funderat på fastighetsbranschen i flera år, säger Nicklas.

Resten är, som det brukar heta, historia. Sju gånger har han tagit emot James Norris Memorial Trophy, priset till ligans bäste försvarsspelare. Han är också den svensk som har flest Stanley Cup-ringar – närmare bestämt fyra stycken. Förutom att laget får äran och bucklan får varje spelare i vinnarlaget som tradition en stor påkostad ring när de vinner Stanley Cup. Nicklas starkaste minne från karriären är just – Stanley Cup-vinsterna, och slitet på vägen dit.
– Det är ett hårt jobb för att nå dit, men det är en otrolig tillfredsställelse när man vinner. Det är en enorm glädje på isen och i omklädningsrummet precis efter att ha vunnit. Och få vara med om paraden genom Detroit när över en miljon människor på gatorna hyllar laget. Då inser man hur stort och viktigt det är för dem som bor där.

De två sista åren började kroppen bli sliten och funderingarna på att sluta växte fram.
– Det är ett jobb där man måste prestera varje dag. Det går inte att gömma sig eller ta ledigt. Jag saknade drivkraften att gå igenom den hårda uppbyggnadsperioden igen.

Nicklas Lidström har beskrivits som försvarsspelaren som för spelet vidare istället för att hamna i en tacklingsituation. Lite oväntat är att han tillsammans med Carl Lindberg, professor i finansmatematik, har utvecklat en matematisk modell för spelintelligens som är baserad på hans spelstil. Och om han inte hade satsat på hockey tror Nicklas själv att han hade arbetat som ingenjör.
– Jag har ganska lätt för matte och gick fyraårig teleteknisk inriktning på hockeygymnasiet. Om jag hade varit kvar i stan hade jag nog hamnat inom ABB.

– Varje sommar som jag har kommit hem har det hänt någonting i staden. Västerås expanderar och staden satsar på att bli större. Då växer också företagen och de kommer att behöva lokaler.

Nicklas sträcker lite på sig, som om han gör sig redo för en svårare uppgift. När samtalet leds in på den nya karriären kommer inte svaren med samma självklarhet som när han pratar om hockeylivet.
– Jag har funderat på fastighetsbranschen i flera år. När jag spelade i USA så tänkte jag att det var något jag ville göra när jag kommer hem. Jag kan inte säga att jag kan mycket om branschen men jag är intresserad av den. Det är en av anledningarna till att jag gick med i Industrihus. Jag vill lära mig mer.

Vi lämnar kaféet och går till parkeringshuset för att hämta bilen som Nicklas har fått låna när hans egen Audi A8 är på service. Under bilresan till kontoret genom ett ovanligt höstvarmt Västerås berättar Nicklas Lidström om omställningen att flytta hem. Livet med matcher och strikta träningsrutiner i en storstad har bytts ut mot ett lugnare tempo och mer tid för familjen. Västerås som stad erbjuder en annan enkelhet när barnen kan cykla överallt istället för att skjutsas. Nicklas och Annika Lidström ville att barnen skulle växa upp i Sverige och komma tillbaka till sina rötter.

Äldste sonen, 20-årige Kevin, flyttade hem två år före övriga familjen för att gå i pappa Nicklas fotspår och börja på hockeygymnasiet i Västerås.
– Vi trodde att han skulle bli den svåraste att få med hem eftersom han är äldst. Men nä, det var något som lockade med Sverige. Han ville prova på att gå i skolan här och att spela hockey på skoltid, säger Nicklas något förvånad.

Med direktlinje till en försvarsspelsexpert på hög nivå kan Kevin få värdefulla råd på vägen.
– I början kunde jag ge tips men det har vänt på senare år. Nu är det mer han som ställer frågor.

Alla fyra sönerna spelar hockey och Nicklas är hjälptränare i yngste sonen Lucas ungdomslag i Västerås IK. Men det har inte varit någon aktiv uppmuntran från hans sida som har gjort att de har valt hockeyn.
– Det är snarare så att de har växt upp i miljön, hängt i ishallen och i omklädningsrummet, träffat de andra spelarna i laget och åkt skridskor efter pappas träning.

Ett handelsprojekt som ska genomgå en till- och ombyggnation är OKQ8-fastigheten med bra läge.

På kontoret finns delägarna Maria Wallin och Bosse Karlsson på plats. Det märks att trion trivs tillsammans. När de berättar om planerna för företaget blandas fakta med många skratt. Nicklas Lidström må vara är en rookie inom fastighets-branschen, men det vägs upp av intresset och viljan att lära mer. Han har redan hunnit träffat alla hyresgäster.
– Jag ser fram emot att vara med på möten och att vara nära verksamheten. Maria, Bosse och Lasse Pettersson, som också är delägare, har haft bolaget ett tag och har inkörda roller. Patrik Mellgren är kunnig om branschen men Johan Ekholm och jag är mer färska. Vi vill lära oss verksamheten och hjälpa till.

Ett par skisser på projektet som ligger närmast i tiden åker fram på bordet. Nicklas lyssnar uppmärksamt när vd:n Bosse Karlsson pratar om -nyförvärvade OKQ8. En handelsfastighet med, enligt honom, ett guldläge vid en av Västerås mest trafikerade korsningar. Det nya delägargänget klev in när det stod klart att affären skulle gå i lås.
– OKQ8-affären är en av fastigheterna som Industrihus har varit intresserade av länge. Det projektet har vi varit aktivt delaktiga i, säger Nicklas Lidström.

Vid Öster Mälarstrand växer ett nytt område fram. Här ska Industrihus bland annat bygga en restaurang vid vattnet. Båtentusiasten Nicklas Lidström ser fram emot att ta vattenvägen till dit.

Vi har åkt ner till den stora båthamnen vid Öster Mälarstrand där ett nytt bostadsområde håller på att växa fram. Här har Industrihus två byggrätter alldeles vid vattnet. Förutom en livsmedelsbutik vill staden att Industrihus bygger en restaurang på platsen. Nicklas Lidström bor vid samma strandlinje bara någon kilometer därifrån. Han skulle kunna promenera till den framtida restaurangen. Men båtentusiasten, som äger en 47 fot lång Sea Ray Sundancer, tänker annorlunda.
– Vi kan ta båten dit. Eller vattenskotern, säger han och skrattar där vi står på bryggan när fotografen Pia Nordlander ger honom direktiv. Nicklas ställer sig vant i rätt position. Det är inte första gången.

Vinnarskallen har varit en anledning till varför han stannade kvar 20 säsonger i samma klubb i den slitna industristaden.
– Det viktigaste för mig var att spela i ett bra lag. Detroit Red Wings har alltid varit ett bra lag med chans att vinna Stanley Cup. Ett varmare klimat eller annat lag har aldrig lockat. I botten har målet alltid varit att vinna Stanley Cup och jag tycker jag har haft störst chans att göra det i Detroit.

Men den här gången heter laget Industrihus. Och han är fortfarande en lagspelare.
_________________________________________________

Fakta/ Nicklas Lidström

Verksam: Delägare i Industrihus i Västerås AB och inom Detroit Red Wings som ambassadör och scout för laget.
Född: I Avesta
Bor: I Västerås
Familj: Fru Annika, sönerna Kevin, 20, Adam, 18, Samuel, 14 och Lucas 11.

_________________________________________________

Fakta/Industrihus i Västerås AB

Grundades: Som fastighetsbolag 1997.
Anställda: Inga, samtliga tjänster köps in.
Delägare: vd Bosse Karlsson, Maria Wallin, Lasse Pettersson, Johan Ekholm, Patrik Mellgren och Nicklas Lidström.
Fastighetsbestånd: Drygt 20 000 kvadratmeter, det mesta är av industrikaraktär.

Tio frågor till Nicklas Lidström

Favoritpryl: Min iPhone.
Vackraste huset: Huset vi hade i USA innan vi flyttade till Sverige.
Min bästa egenskap: Jag är målmedveten.
Min sämsta egenskap: Jag är inte bra på att laga mat.
Det går jag igång på: Att gå på en bra konsert.
Det får mig att varva ner: En bra bok.
Senast lästa bok: Alex Fergusons självbiografi.
Platser jag gärna återvänder till: Turcs and Caicos och svenska fjällen.
Favoritmusik: Eminem, Kid Rock och Foo Fighters.
Intressen: Båtliv, har en Sea Ray Sundancer som vi bland annat åkte till Sandhamn i Stockholms skärgård med i somras.
Mest stolt över: Min familj.

Tyresö – en av Stockholms skärgårdskommuner som skulle kunna karakteriseras som ett ”folkhemmet by nature and sea”. Här finns inga flashiga gräddhyllor som hos grannarna Nacka  och Värmdö, och vid sidan av ett slott och en och annan herrgård ligger miljonprogramshusen i Bollmora.

Det var nog ingen tillfällighet att Ingvar Carlsson, socialdemokratisk partiledare från 1986 till 1996, bosatte sig och kände sig hemma i Tyresö där han fortfarande har en lägenhet. Att man hittar Hyresgästföreningens nya ordförande några kilometer bort känns helt logiskt – och att hon bor i ett hyreshusområde ägt av det kommunala bolaget Tyresbostäder är lika logiskt det.

Vid radhuset som familjen hyr pekar Marie Linder på en rabatt där det mesta så här sent på hösten har kroknat.
– Det där är mitt lilla ansvarsområde, säger hon glatt (det ska visa sig att Marie Linder är en person som alltid är nära ett skratt). Jag ska hålla efter rabatten och klippa gräset. Vi hyresgäster har ett självförvaltningsavtal och sköter det yttre underhållet. Värden bekostar material.

Avtalet har hon förstås varit med och förhandlat fram som ordförande för den lokala hyresgästföreningen i området.  Det uppdraget har hon lämnat över till någon annan – nu är det 525 000 medlemmar över hela landet som är hennes något större flock. Hushåll som av olika skäl valt att bo i en hyreslägenhet.
– Jag ogillar verkligen bilden av hyresrätten som ett transitboende, något man vistas i fram till det är dags att köpa en bostadsrätt eller en villa. För mig är det viktigt att höja hyresrättens status. Den är våra hem och liksom jag trivs de flesta utmärkt med att hyra sin bostad, säger Marie Linder när vi strövar runt i skogsområdet bakom husen.

Stigar som sträcker sig ända bort till Tyrestaskogen – ett perfekt område att rasta familjens hundar, en portugisisk vattenhund och en kinesisk nakenhund.

Bra läge kan även vara närheten till natur menar Marie Linder, ny ordförande i Hyresgästföreningen. Här i skogsområdet bakom hennes bostad i Tyresö utanför Stockholm.

Några dagar senare ses vi på riksförbundets kontor på Norrlandsgatan mitt i Stockholm, en miljö fjärran från Tyresös skogsområden. Marie Linder konstaterar att hon nu suttit i ordföranderummet i exakt fyra månader och nio dagar. Ett rum som hennes företrädare Barbro Engman hade i besittning under 14 år.

Ingen som intervjuade eller debatterade med Barbro Engman kunde låta bli att fascineras, eller om man så vill förfasas, över hennes förmåga att vrida och vända på orden. En intervju med Barbro Engman var ofta en uppvisning i retorik spetsat med motfrågor som kunde göra den mest rutinerade reporter osäker.

Den känslan ger inte Marie Linder. Hon lyssnar nyfiket på frågorna, smakar på svaren och letar efter formuleringarna. Efter en så kort tid har hon ännu inte hittat sina ”oneliners” och det är ingen tillfällighet att den rutinerade pressekreteraren Anna Wennerstrand är med under intervjun. ”Bara i lärosyfte”, bedyrar Anna.

Vad vill då Marie Linder med den hyresgäströrelse hon tagit över? Ja, svaren är förstås att utveckla organisationen vidare, att stärka de förtroendevalda och inte minst att öka medlemsantalet. Det har backat en del de senaste åren, kanske för att folk inte har råd eller för att servicen inte varit den man förväntat sig.

Men, undrar jag, vilket är det viktigaste spåret för dig?
– Det är att hyresrätten inte ska missgynnas som den gör idag.  Nu råder en ekonomisk ojämlikhet mellan att hyra och att äga sin bostad. En skatte­orättvisa som gör att en hyresgäst betalar 2 000 kronor mer för sitt boende jämfört med ett hushåll som bor i en bostadsrätt.

Orättvisa nummer två som sticker henne i ­ögonen är rot-avdraget.
– Miljonprogrammet står inför stora behov av upprustningar och det får inte leda till att folk måste lämna sina hem på grund av kraftiga hyreshöjningar. Samtidigt ger staten 14 miljarder kronor per år till att byta kök och bygga altaner. Jag tycker det är rimligt att vi igen lyfter den frågan – ska ägda bostäder få 14 miljarder och hyresrätten ingenting?

Jo, konstaterar hon, den nya rödgröna regeringen har lovat 1,7 miljarder till satsningar på miljonprogrammen, men vad är det mot 14 miljarder? Orättvisor, säger hon, är det som kan uppröra henne mest.
– Och att man inte tror på att människor har en inneboende kraft att påverka. Jag kan bli fruktans­värt arg när de i min lokala styrelse ringer till bostadsbolaget och inte blir väl behandlade. Jag tror på alla människors lika värde, Ja, jag vet det låter som en floskel men det finns oerhört starkt hos mig.

Efter drygt 20 år i Tyresö kommunfullmäktige och säkert också hemifrån, hennes pappa var aktiv fritidspolitiker (S), har hon fått inblick i politiken. Oerhört viktigt eftersom hennes arbete handlar mycket om lobbyverksamhet i maktens korridorer.

Ny i Barbro Engmans stol. Då är det viktigt med stöd från pressekreteraren Anna Wennerstrand.

Att hennes fyraåriga mandatperiod också sammanfaller med en socialdemokratisk regerings ser hon inte som en nackdel, men samtidigt betonar hon att Hyresgästföreningen är partipolitiskt obunden och inte heller en sammanslutning för enbart de med bostad.
– Vi ska ta ett bredare samhällsansvar och även jobba för dem som är på väg in på hyresmarknaden. Jag bor granne med en familj som har fem barn. Det är viktigt för mig att de ska ha någonstans att bo i framtiden.

I mångt och mycket säger hon att Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna har samma agenda. Men på några punkter står man långt från varandra: att minska på regleringen av hyrorna, att ändra bruksvärden så att de mer speglar lägenheternas attraktion.

Rena marknadshyror avfärdar Marie Linder snabbt: ”Det skulle inte byggas mer än idag”. När frågan handlar om förändringar av bruksvärdet tystnar hon en stund, blickar lite åt sin pressekreterare.

Detta är minerad mark för en ordförande som vet om att vissa medlemmar (de som bor attraktivt i stadskärnorna) inte vill höra några nya tongångar om lägeshyror.
– Vi har ett system som fungerar bra. Man får fundera och vidareutveckla, säger hon kort.

Men vad innebär ett bruksvärde för dig?
– Det är kvalitet i boendet och att man mäter rätt saker. (Ny tystnad) Att det är jämförbart och likvärdigt. Det där lät väl rätt platt, konstaterar hon och tittar igen på Anna Wennerstrand.

När hon samlat tankarna en stund landar hon i ett resonemang om att man kan skruva vidare på hur bruksvärdet ska tolkas, men inte exakt hur.
– Man får hålla sig till det som går att mäta och läget är ett mer trubbigt mått än det som rör kva­liteten inne i en lägenhet. Det är inte alla som tycker att centralt är bra, nära skogen är också ett bra läge tycker jag.

Att det skulle ligga en orättvisa i att hyrorna i attraktiva områden är förhållandevis låga jämfört med de i städernas ytterområden anser hon inte.
– Jag har inte hört någon medlem säga att de betalar för lite i hyra, eller att någon annan hyresgäst betalar för lite i hyra. Det jag hör och det statistik visar är att folk som bor i hyresrätt betalar en större del av sin disponibla inkomst jämfört med andra grupper.

I andra storstäder kommer man överens om en lägesfaktor. Varför inte i Stockholm?
– Vi ska sätta oss ner och komma överens om en modell även i Stockholm – det handlar om att ge och ta i en sådan uppgörelse. Men jag vill vara tydlig med att människor med vanliga inkomster även ska kunna bo i våra stadskärnor – det är min utgångspunkt.

Inom den nya majoriteten i Stadshuset finns det företrädare som anser att de tre kommunala bostadsbolagen ska in i Sabo igen, och samtidigt lämna Fastighetsägarna Stockholm som man varit medlem hos sedan två år tillbaka. En förflyttning som Marie Linder tycker är helt logisk.
– Ett allmännyttigt bolag har ett annat syfte än ett privat, med politiskt tillsatta styrelser som ska se till kommuninvånarnas bästa. Det allmännyttiga intresset står över vinstintresset och därför ska företrädare för bostadsbolagen verka i två olika organisationer. Men jag säger inte att det inte finns privata bolag som tar ett stort samhällsansvar, tillägger hon.

Marie Linder anser inte att den nya lagen för kommunala aktiebolag som tillkom 2011 förändrar bilden, utan även där talar man om ett allmännyttigt intresse med bostadsförsörjningskrav som åligger de kommunala bolagen.

Jag kommer att ta strid när vi behöver ta strid, annars är det samverkan som gäller.

Av Barbro Engman kunde man ibland få känslan att hon ogillade tanken på att ”kapitalet” sökte sig till hyresmarknaden. Att den sektorn skulle fredas från personer med höga avkastningskrav. Hur är det då med Marie Linder? Hur känner hon för bolag som ger sig in denna marknad för att tjäna pengar?
– Det är klart att man inte bildar bolag av välgörenhet och att man vill tjäna pengar, det ser jag inga problem med. Men man ska vara långsiktiga aktörer och måna om sina hyresgäster.

Jag påpekar att ett av Stockholms bostadsbolag, Einar Mattsson, föreslagit tioåriga hyresavtal med en procents uppräkning varje år. Majoriteten av hyresgästerna godkände upplägget, men Hyresgästföreningen sa nej.

Är inte tioårsavtal att agera långsiktigt?
– Det kommer inte att gynna våra medlemmar. Man ska förhandla varje år och se hur det ekonomiska läget är just då och på vilket sätt en hyresvärd skött sina åtaganden. Allt annat skulle hyresgästerna förlora på, säger Marie Linder.

Hennes budskap till fastighetsägare är att lägga ner alla funderingar på helt nya hyressättningssystem.
– Vi har ett fungerande system som hållit under hög-och lågkonjunktur. Det är bättre om vi vidareutvecklar det istället för att släppa marknaden fri i bostadssektorn. Det skulle inte vara till gagn för hyresgästerna i dag eller framtidens hyresgäster. Jag tror inte heller att fastighetsägare vill ha det samhället som då skulle växa fram.

– Jag kommer att ta strid när vi behöver ta strid, annars är det samverkan som gäller. Och att hitta överenskommelser. Jag är en pragmatisk person, säger Marie Linder och ler stort.

Fakta/Marie Linder

Verksam: 
Ordförande Hyresgästföreningen.
Född: Tyresö.
Ålder: 51 år
Familj: Man, egna barnen 25 och 24 år gamla, samt bonusbarnen 34 och 32 år.

Tio frågor/ Marie Linder

Byggnad som inte borde byggts? P-huset Elefanten i Stockholm.
Vackraste delen av Sverige?  Fjällsjöälven i Sollefteå.
Bästa egenskap? Att jag ser det positiva i människor.
Sämsta egenskap? Tidsoptimist.
Person jag beundrar? Namrata Bali, organsiationen SEWA Indien. Hon ger kvinnor, där flera varit prostituerade, en chans till ett nytt liv genom utbildning.
Paradrätten i köket? Soppor och grytor.
Yrket jag drömde om som liten? Pilot.
Laget i mitt hjärta? Tyresö FF och Hammarby.
Senast lästa bok? Att inte vilja se av Jan Guillou.
Dit vill jag resa någon gång? Kebnekaise.